نکات مهم حقوقی در معاملات مسکن

امروزه با توجه به تورم زیادی به خصوص در زمینه مسکن وجود دارد قیمت آنها بسیار بالا رفته و به همین علت معامله در این زمینه ریسک زیادی را برای هم خریدار و هم فروشنده به همراه دارد. همچنین  در برخی موارد ممکن است که یک ملک با توجه به ارزش بالای آن تمام دارایی فردی باشد که قصد فروش دارد یا اینکه فردی تمام دارایی خود را جمع کرده تا ملکی را خریداری کند، بدین ترتیب باید به صورت تمام و کمال از معامله ای که قصد انجام آنرا دارد اطمینان حاصل نماید.

مسائل اقتصادی مانند قیمت آن با کمی بررسی در موارد مشابه که در آن منطقه وجود دارد قابل حل است و خرید کمی بالاتر از قیمت واقعی یا فروش کمی پایین تر ضرر چندانی را به افراد وارد نمیکند.

ضرر اصلی زمانی به فرد وارد خواهد شد که بدون توجه به نکات مهم حقوقی در معاملات مسکن که در ذیل این مطلب آورده شده است، در این زمینه اقدامی انجام دهد.همچنین بنگاه های مسکن مکلف هستند تا تعرفه های نظام صنفی خود را رعایت کرده در غیر این صورت بنگاه معاملات ملکی متخلف به تعزیرات معرفی میگردد

نحوه پرداخت در معاملات مسکن

یکی از مسائل بسیار حائز اهمیتی که در معاملات مسکن وجود دارد شرایط و نحوه پرداخت های آن میباشد. به دلیل اینکه مبالغ مربوط به معاملات مسکن بسیار بالا میباشد معمولا پرداخت های آن به  صورت یکجا انجام نمیشود و در چندین مرحله صورت میگیرد که انجام چنین اقدامی بسیار منطقی میباشد. اگر به این شکل مایل به انجام معامله هستید بهتر است که به نکات زیر توجه نمایید و تا میزان زیادی از ریسک معاملات بکاهید.

پرداخت ها در تاریخ مشخصی انجام گیرد.

در هر تاریخ مشخص شده چه مبلغی باید منتقل گردد.

نحوه پرداخت در هر مرحله به صورت نقد است یا چک های بانکی

اگر پرداخت های طرف مقابل به صورت چکی بود باید توجه داشته باشید که علاوه بر رعایت تمامی نکات بالا شماره چک حتما در قرارداد اصلی ذکر شود تا در صورت عدم پرداخت مبلغ آن، با طی کردن مراحل به اجرا گذاشتن چک برگشتی از بروز ضرر جلوگیری نمایید.

نکاتی که باید در هنگام خرید و فروش ملک بدانیم

همانطور که گفته شد عدم توجه به نکات حقوقی پیش از انجام معاملات در زمینه مسکن ممکن است باعث بروز مشکلاتی از جمله کلاهبرداری یا درگیری های طولانی مدت قضایی برای رسیدن به حقوق شود.

برای بیان اولین نکته در معاملات مسکن میتوان به بررسی سند مالکیت ملک اشاره کرد. مسائلی مانند موروثی بودن، در رهن بودن یا وقفی بودن سند مالکیت ممکن است خریدار را وارد دعاوی حقوقی کند که قصد ورود به آنرا نداشته و از وجود چنین شرایطی هیچگونه اطلاعی نداشته است.

دومین  نکته مربوط به بررسی هویت فروشنده ملک است. به این صورت که باید بدانید فروشنده یا مالک است و یا از سوی مالک وکالتنامه ای قانونی برای انجام معامله مربوط به همان ملک مشخص را دارا است.

در برخی موارد ممکن است که شخص وکیل مالک بوده باشد اما برای آن ملک به خصوص، اختیاراتی نداشته باشد.

سومین نکته قابل طرح در بحث معاملات ملکی به تنظیم قرارداد های محکم و استوار از سوی طرفین عقد میباشد. باید در هنگام  تنظیم قرارداد خواسته های هر دو طرف معامله به صورت دقیق بیان شود و برای تمامی مسائل مهم مانند نحوه پرداخت، شرایط فسخ و … تصمیم گرفته شود.

در نهایت تمامی این تصمیمات در قالب یک قرارداد صحیح و با زبان حقوقی مورد توافق طرفین قرار گیرد که در این زمینه میتوانید از وکلای ملکی راهنمایی بگیرید. همچنین ما دو توصیه کلیدی به متقاضیان تبدیل به احسن ملک داریم که خواندن آن خالی از لطف نیست.

بررسی سند ملک پیش از انجام معامله

در مطلب گذشته متوجه شدیم که باید سند ملک مورد معامله مورد بررسی قرار بگیرد و در این بخش به این نکته اشاره خواهیم کرد که برای اطمینان از صحت سند از هر حیث باید به چه مواردی دقت کنیم.

موقوفی نبودن

اگر یک ملک اوقافی باشد این نکته بر روی جلد سند ذکر شده است. اما برای اطمینان بیشتر میتوانید سند رسمی را مطالعه کنید و در صورتی که شش دانگ عرصه نوشته شده باشد ملک اوقافی هست اما اگر شش دانگ عرصه و اعیان باشد ملک موقوفی نیست.

در رهن نبودن سند 

برای اطلاع از این نکته نیز در اسناد تک برگ میتوانید با مراجعه به بخش نقل و انتقالات سند این نکته را متوجه شوید و اگر در رهن بانک باشد در این بخش نام آن مشخص شده است.

موروثی نبودن 

برای اطلاع از این مسئله نمیتوانید با مطالعه سند متوجه شوید. راهکاری که در این مسئله وجود دارد تطبیق مشخصات فردی فروشنده با مالک است و اگر متفاوت بود میتوانید علت این تفاوت را جویا شوید تا از جزئیات آن اطلاع داشته باشید.

مصادره ای نبودن 

آخرین مسئله قابل بررسی این است که با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک ریشه ملک مورد معامله را جویا شوید تا ملک مصادره ای که به اسم ملک عادی به شما فروخته نشود.

تعیین دقیق شرایط فسخ قراردادهای ملکی

یکی از زمینه هایی که برای افراد بسیاری دردسر ساز شده مسئله فسخ در معاملات مسکن بوده است. برای مثال در برخی از موارد افراد در پی فروش ملک خود برنامه های دیگری مانند خرید ملک، سرمایه گذاری، خرید خودرو و … دارند که تامین مالی پرداختهای آنها در قرارداد دیگر بر اساس دریافتی هایی هست که محصول فروش ملک میباشد.

بدین ترتیب فسخ قرارداد در حالی که قابلیت پیش بینی نداشته باشد ممکن است ضررهای هنگفت و غیر قابل جبرانی  را به فرد وارد سازد. پس لازم است برای جلوگیری از فسخ ناگهانی از سوی طرف مقابل نکات مخصوص به این موضوع را در این در قرارداد اصلی مشخص کرد. به صورت کلی بدانید فسخ قرارداد خرید و فروش در سه صورت زیر امکان پذیر است:

. موارد مشخص شده در قانون

. موارد مورد توافق طرفین در قرارداد

. توافق طرفین برای پایان دادن به قرارداد که به آن اقاله گفته میشود

مسائل مهم حقوقی در طرح های پیش فروش مسکن

سازندگان برای تامین مالی پروژه های ساختمانی خود در برخی موارد دست به پیش فروش ملک میزنند که به صورت کلی ارزان تر از ارزش تکمیل شده ساختمان است.

به همین دلیل یک معامله سود آور برای خریدار آن محسوب میشود. اما به خصوص در این چند سال اخیر همراه با داغ شدن بازار در این زمینه ما شاهد کلاهبرداری های زیادی از سوی افراد سودجو بوده ایم که سبب اختلال در این قبیل معاملات در زمینه مسکن شده است. با رعایت سه نکته ای که در ادامه خواهیم گفت میتوانید با خیال آسوده تری دست به انجام این معاملات بزنید.

. بررسی سوابق کاری سازنده

. بستن قراردادهای محکم با بیان تمام جزئیات 

. مشورت با وکلای ملکی متخصص دادگستری

مشاوره حقوقی با وکیل ملکی

پس از انجام تمامی تحقیقات و بررسی هایی که در معاملات مسکن دارای اهمیت است پیشهاد میشود که از وکلای دادگستری که در زمینه املاک به فعالیت میپردازند مشورت بگیرید زیرا عدم رعایت هر یک از نکاتی که در این گفتار بیان شد و دیگر نکاتی که از حوصله این مبحث خارج بود، ممکن است سبب ضرر جبران ناپذیری برای افراد را فراهم آورد.