بازار مسکن در خواب سرد و سنگين

بنابر گزارش مرکز آماردر 9‌ماهه اول سال‌جاری تعداد معاملات انجام شده7/11‌هزار واحد بوده و نسبت به 9‌ماهه سال ‌گذشته که 9/13‌هزار واحد بوده کاهش محسوسی داشته است. متوسط قیمت املاک معامله شده در تهران در 9‌ماهه اول سال‌1393 برابر با 4میلیون و 100‌هزار تومان بوده که در 9‌ماهه اول سال‌جاری 4میلیون و 50‌هزار تومان بوده که نشان می‌دهد قیمت متوسط واحد مسکونی 50‌هزار تومان کاهش یافته است.
آنچه مسلم است بازار مسکن در سه فصل اول امسال‌کم‌رونق‌تر از سال‌گذشته بوده اما سوال این است که آیا در فصل زمستان این بازار تکان محسوسی خواهد خورد یا خیر؟ سال‌ گذشته متوسط تعداد معاملات در سه‌ماهه آخر سال 3/14‌هزار واحد و متوسط قیمت هم 4میلیون و 140‌هزار تومان بوده که بالاتر از متوسط سال‌1393 بوده است.
اما در سال‌جاری دولت از طریق کانال بانک مسکن و بعضی ابزارهای بازار سرمایه سعی کرده تا رونقی در بازار مسکن ایجاد کند. در شرایط فعلی بخش مسکن در اقتصاد ایران و به صورت مشخص در تهران گرفتار مازاد عرضه و نبود تقاضای موثر در بازار است.به همين منظور چندی پیش اقدام به افزایش سقف تسهیلات کرد.
این خبر را اوایل دی ماه مسعود ایزدی، مدیر روابط عمومی بانک مسکن اعلام کرد وگفت : دارندگان حساب‌های صندوق پس‌انداز مسکن یا پس‌انداز مسکن جوانان از 12دی‌ماه سال‌جاری می‌توانند علاوه بر استفاده از امتیاز حساب خود به صورت توام، از اوراق صندوق ممتاز تا سقف‌های 400، 500 و 600 میلیون ریال با توجه به مناطق مختلف جغرافیایی برای خرید و احداث واحد مسکونی از تسهیلات بانک مسکن استفاده کنند.
وی افزود: مشتریان بانک مسکن که قبلا از تسهیلات خرید مسکن بانک استفاده کرده‌اند همچنین می‌توانند در زمان تعویض وثیقه یا تبدیل به احسن واحد مسکونی فعلی خود و انتقال مانده بدهی به خریدار واحد خود، ازمابه‌التفاوت تسهیلات از محل انواع حساب‌های تعهدی و نیز اوراق صندوق ممتاز به تنهایی یا توام تا سقف‌های 400، 500 و 600 میلیون ریال با توجه به مناطق مختلف جغرافیایی از تسهیلات فروش اقساطی خرید مسکن برخوردار شوند. مدیر روابط عمومی بانک مسکن یادآور شد: مدت بازپرداخت تسهیلات فروش اقساطی مسکن در قالب خرید و واگذاری سهم‌الشرکه از محل حساب‌های صندوق پس‌انداز مسکن و صندوق پس‌انداز ساخت مسکن از 10 سال به 12سال افزایش یافت.
وی همچنین افزود: افرادی که نسبت به افتتاح حساب صندوق پس‌انداز مسکن یکم اقدام کرده و بیش از 6 ماه از تاریخ افتتاح حساب آن‌ها گذشته باشد و خود یا بستگان نزدیک آن‌ها دارای حساب صندوق پس‌انداز مسکن عادی، حساب پس‌انداز مسکن جوانان و حساب صندوق پس‌انداز ساخت باشند به شرط رعایت شرایط و ضوابط ذی‌ربط در حال حاضر می‌توانند از سقف تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم برای خرید و ساخت واحد مسکونی برخوردار شوند.
سودای سود
اما به رغم تمام تمهیداتی که در نظر گرفته شده است همچنان این بازار از کمبود تقاضای موثر وهمچنین انتظار تکرار تاریخ رنج می برد .
تجربه سال‌های گذشته در بخش مسکن نوعی امنیت خاطر برای مالکان مسکن فراهم آورده به نحوی که افزایش قیمتی مانند سال‌1386 می‌تواند خواب چندین ساله سرمایه را جبران کند. همین امر بیشتر عرضه‌کنندگان مسکن را از کاهش قیمت باز می‌دارد. درواقع رکود در خرید و فروش بخش مسکن حاکم است، اما قیمت‌ها در این بخش کاهش محسوسی ندارند که بتوانند سبب تحریک تقاضا در این بازار شوند. تسهیلات برنامه‌ریزی شده فعلی هم آنقدر خانوار را توانمند نمی‌کند که بتواند هزینه مسکن را پوشش دهد و در بهترین حالت اگر خانواری بتواند از هر دو تسهیلات ارائه شده توسط بانک مسکن استفاده کند، حداکثر می‌تواند 50درصد از ارزش یک واحد مسکونی 60متری در تهران را تامین کند.
این تسهیلات جدید احتمالا در شهرهای کوچک‌تر اثربخشی بیشتری خواهند داشت اما با این وجود انتظار نمی‌رود که تعداد معاملات بازار مسکن در دو ماه و نیم پایانی سال ‌حتی به سال ‌قبل نیز نزدیک شود، گویی رکود معاملاتی در مسیر عمیق‌تر شدن قرار دارد اما نکته جالب این است که رکود حاکم بر معاملات مسکن هیچ تاثیری بر هزینه‌های مبادله در بخش مسکن نداشته و این موضوع از عجایب این بازار در ایران است.
پیش‌بینی خروج از رکود
در همین حال به رغم اینکه معاملات مسکن نسبت به سال گذشته با کاهش مواجه بوده است اما رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران افزایش حجم معاملات مسکن در آذرماه را نشانه خوبی از پایان رکود در بازار معاملات مسکن می داند . به گفته حسام عقبایی رکود حاکم بر بازار مسکن ناشی از یک فرآیند اقتصادی سه ساله است؛ به همین دلیل در این سه سال هر بار شاهد رکود بیشتر بودیم، بنابراین هر چند امسال هم نسبت به سال گذشته وضعیت بهتری بر بازار مسکن حاکم نبود اما افزایش ۵۸۲ فقره‌ای حجم معاملات مسکن، نشانه خوبی برای خروج از رکود است.
وی افزود: حجم معاملات مسکن در آذر ماه نسبت به آبان افزایش داشته است در صورتی که با توجه به تعطیلات ماه صفر تصور می‌شد که معاملات در این زمان در همان حالت رکودی باشد و حتی کاهش پیدا کند اما آمار و ارقام نشان می‌دهد در آذر ماه ۱۲ هزار و ۶۳۸ واحد مسکونی در شهر تهران معامله شده است.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران درباره کاهش حجم معاملات مسکن در آذرماه نسبت به ماه مشابه در سال گذشته گفت: بازار مسکن هنوز در رکود به سر می‌برد و طبعا رکود امسال نسبت به سال گذشته به دلایل مختلف بیشتر بوده بنابراین طبیعی است که ما هنوز روند رو به رشد بالایی در حجم معاملات مسکن نداشته باشیم.
وی همچنین درخصوص پیش‌بینی رشد حجمی معاملات گفت: پیش‌بینی وضعیت اقتصادی کمی دشوار است اما شواهد نشان می‌دهد انتظار افزایش حجم معاملات، دور از انتظار نیست و احتمال رشد حجم معاملات در دی ماه ۹۴ وجود دارد.عقبایی همچنین درباره اینکه بازار چه زمانی رونق می گیرد معتقد است: خارج شدن از رکود و رونق گرفتن دو مسئله جدا از هم است اما با نشانه‌هایی که وجود دارد، می‌توان حدس زد که بازار مسکن در ماه‌های آینده به خصوص در ۶ ماه نخست سال 95 به تدریج از رکود خارج می‌شود؛ اما خروج از رکود لزوما به معنای رونق بازار مسکن نیست.
عدم تقاضا مانع سونامی  افزایش قیمت
در همین حال یک کارشناس مسکن  کاهش تقاضا برای خانه دار شدن را ناشی از کند شدن روند مهاجرت‌های روستایی عنوان کرد.محمد عدالت‌خواه معتقد است: نیاز بالفعل و واقعی مسکن کاسته شده و روستاها جمیعت زیادی برای مهاجرت به کلانشهرهایی همچون تهران ندارند لذا نمی‌توان روش‌های تولید مسکن گذشته را بدون اصلاح از بحران خارج کرد. شاید امروز تا پرشدن خانه‌های خالی نیازی به ساخت خانه نباشد.وی ضمن مقایسه بازار مسکن با خودرو گفت: برخی کارخانه‌های تولید خودرو زمانی که بازار کشور هدف اشباع شود تولید را ادامه نمی‌دهند و با رصد تغییرات کشور هدف، تغییر روش می‌دهند و بعضا به ساخت خودروهایی با آلودگی کمتر یا تولید اتوبوس و دیگر نیازهای کشور هدف می‌پردازند.در مورد مسکن نیز همین‌طور است. هم‌اکنون بازار مسکن ایران به خانه‌های کوچک مقیاس نیاز دارد که بخش ساخت و ساز باید به این سمت برود.
عدالت خواه همچنین با اشاره به رکود بخش مسکن اظهار کرد: این مسئله به کاهش اشتغال، درآمد و کاهش قدرت خرید خانواده ها منجر شده که به نظر نمی‌رسد در کوتاه مدت بتوان آن را حل کرد و مثل ادوار گذشته شاهد بهبود اوضاع بخش مسکن بود. لذا این حرف برخی سازندگان که چون ساخت و ساز نمی‌شود به زودی شاهد سونامی قیمت مسکن خواهیم بود محلی از اعراب ندارد چرا که با بررسی قانون بازار عرضه و تقاضا متوجه می‌شویم تولید بدون توجه به نیاز بازار انجام شده و خریداران واقعی کاهش یافته‌اند. بنابراین هرگونه افزایش قیمت مستلزم تقویت بنیه اقشار ضعیف است که به نظر نمی‌رسد در آینده نزدیک اتفاق شگفتی در زمینه تقویت این بنیه رخ دهد.

179/