بررسی بازار مسکن منطقه یک تهران

اخبار بازار ایران – جست و جویی ساده در آگهی‌های فروش ملک در منطقه یک تهران که در گستره دامنه جنوبی البرز جا خوش کرده، نشان می‌دهد که قیمت برخی واحدهای مسکونی نسبت به روزهای مشابه سال قبل نه تنها رشد محسوسی نداشته بلکه در مواردی نیز کمتر شده است.

مراجعه به مشاوران املاک منطقه یک نیز این استنباط را تایید می‌کند که خرید و فروش ملک در این منطقه به رونق پارسال نیست؛ املاکی‌ها سعی می‌کنند به هر روشی فروشنده را قانع کنند با مشتری کنار بیاید و ملک خود را بفروشد تا معامله به اصطلاح «جوش» بخورد اما فروشندگان منتظر معجزه‌ای نشسته اند تا شاید مثل سال قبل، با یک جهش قیمتی، بازار گرم شود.

منطقه یک تهران حدود نیم میلیون نفر جمعیت دارد و به دلیل مجاورت با رشته کوه البرز از مناطق خوش آب و هوای پایتخت و از نظر قیمتی گرانقیمت ترین منطقه شهری برای خرید ملک به شمار می رود به طوری که خانه های لوکس و اعیانی و مدرن اغلب در این منطقه واقع شده‌اند.

بازار مسکن این منطقه به دلیل گرانقمیت بودن املاک، مشتریان محدودی دارد و همین سبب شده تا این منطقه بیش از سایر مناطق تهران تحت تاثیر تحولات اقتصادی باشد به طوری که در سال‌های گذشته با بروز تغییرات در بازارهای موازی همچون ارز و طلا، عده‌ای برای سرمایه‌گذاری به خرید ملک در منطقه یک تهران روی می‌آوردند که حباب قیمت‌ها را در این منطقه تشدید می‌کرد.

اما اکنون و با گذشت حدود یک سال از جهش قیمتی جدید در بازار مسکن، بازار املاک منطقه یک نیز همچون سایر مناطق شهر تهران وارد دوره رکود تورمی خود شده است و از آنجا که برخی دارندگان املاک خالی در این منطقه با نیت سرمایه‌گذاری اقدام به خرید آپارتمان کرده‌اند، اکنون برای تبدیل ملک به سرمایه نقد مجبورند از بخشی از حاشیه سود خود صرف نظر کنند.

در کنار این کاهش، آمارها از رشد خرید ملک توسط ایرانی ها در کشورهای مجاور بخصوص ترکیه خبر می دهد که این امر نگرانی از خروج سرمایه از کشور را تشدید می کند زیرا این تحول به این معنی است که صاحبان ثروت و کسانی که تمکن مالی بالا برای سرمایه گذاری در بخش مسکن پایتخت را دارند، خرید ملک در سایر کشورها را به موارد مشابه داخلی ترجیح داده اند.

نگاهی به آمارهای منتشره بانک مرکزی از بازار مسکن شهر تهران نیز موید این مطلب است که در نیمه نخست امسال هزار و ۵۱۲ واحد مسکونی در منطقه یک تهران به فروش رفته است در حالی که نیمه نخست پارسال تعداد واحدهای مسکونی فروخته شده در این منطقه ۲ هزار و ۸۲۰ واحد بود.

آمار وقتی قابل تامل می‌شود که بدانیم طبق گزارش مرکز آمار ترکیه، ایرانیان تنها در ماه سپتامبر امسال (شهریور–مهر) با خرید هزار و ۳۲۳ پارسال تعداد واحدهای مسکونی خانه در این کشور رکورد شکنی کردند.

	تعداد
فروردین	۱۰۰
اردیبهشت	۲۰۸
خرداد	۲۵۹
تیر	۲۹۴
مرداد	۲۵۹
شهریور	۳۹۲
جمع کل	۱۵۱۲

حسام عقبایی نایب رییس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران، کاهش معاملات ملکی در شهر تهران در مقایسه با پارسال را به دلیل شرایط رکودی حاکم دانست و به اخبار بازار ایران گفت: خروج بازار مسکن از شرایط رکودی امری زمانبر است و در این مدت از حباب‌های قیمتی موجود در بازار نیز کم می‌شود.

وی یادآور شد: به دلیل وجود تورم، کاهش قیمت مسکن نداریم و آنچه روی می‌دهد، کاستن از حباب‌های قیمتی است و نباید انتظار داشت که یکباره قیمت‌ها شکسته شود.

نایب رییس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران اظهار داشت: در این شرایط مالکان باید قیمت های خود را بشکنند و سود خود را منطقی کنند که البته این به معنای زیان دیدن آنان نیست بلکه به این معنی است که نیابد دنبال سودهای ۲۰۰ و یا ۱۰۰ درصدی باشند.

آیا بازار مسکن تهران حباب دارد؟

مهدی روانشادنیا عضو هیات مدیره سازمان نظام مهندسی استان تهران نیز در گفت و گو با اخبار بازار ایران اظهار داشت: شرایط حاکم بر بازار سرمایه و نیز نبود تعادل در بازار مسکن سبب شد تا ریسک سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان افزایش یابد که این امر به فرار سرمایه از این بازار منجر شده است.

وی افزود: همین موضوع باعث شده بخشی از سرمایه‌گذارانی که دارای تمکن مالی بالایی هستند، سرمایه خود را نه تنها از بازار مسکن املاک گرانقمیت بلکه از از کشور خارج کرده و در بازار کشورهای دیگر بخصوص ترکیه سرمایه گذاری کنند.

روانشادنیا در پاسخ به سوال دیگری درباره اینکه آیا بازار مسکن دارای حباب است یا خیر؟ اظهار داشت: اگر بخواهیم خیلی ساده سازی کنیم، در سال گذشته میانگین مسکن در تهران حدود هزار دلار بود که البته این حداقل از ۶۰۰ دلار تا ۱۴۰۰ دلار نوسان داشت اما امروز قیمت مسکن در تهران بیش از میانگین بهای جهانی آن است که این موضوع تنها در صورت جاماندن قیمت مسکن از تورم جبران می‌شود؛ یعنی قیمت مسکن به موازات نرخ تورم در کشور افزایش نیابد که البته امروز شاهدیم این اتفاق در حال وقوع است.

روانشادنیا در پاسخ به این سوال که به نظر شما خریداران واقعی مسکن بهتر از چه زمانی وارد بازار خرید و فروش شوند، گفت: به نظرم هر زمان که بازار تثبیت شد، می توان برای سرمایه گذاری وارد بازار مسکن شد.

وی خاطر نشان کرد: امروز هنوز بازار مسکن تثبیت نشده بلکه امسال هنوز متاثر از پیامدهای جهش قیمتی سالهای ۹۶ تا ۹۹ است که البته معمولاً بعد از افزایش قیمت ها و نوسانات قیمتی یک دوره تثبیت قیمتی را تجربه می کنیم.