عرضه مسکن در مسیر بهبود
معاملات در تهران طی ۱۰ ماهه امسال ۴۳ درصد نسبت به زمان مشابه سال قبل کاهش یافته و افت ساخت و سازها ۱۷ درصد بوده است. یعنی اوضاع عرضه به تقاضا نسبت به سال قبل ۲۶ درصد بهبود پیدا کرده است. مضافا این‌که حجم قابل توجهی واحد مسکونی خالی در تهران وجود دارد. آذرماه امسال ۵۶۵۸ واحد مسکونی در تهران پروانه ساخت دریافت کرده‌اند که با توجه به ۱۰ هزار و ۸۶۲ فقره معامله، ساخت و سازها در شرایط امروز تقریبا نصف تعداد معاملات است، اما عرضه‌ی مازاد، نگرانی‌ها از فشار تقاضا را کاهش می‌دهد.
طبق آمار سال ۱۳۹۵ حدود ۵۰۰ هزار واحد مسکونی در تهران خالی است. محمود محمودزاده، معاون وزیر راه و شهرسازی معتقد است اگر آمار مجددی گرفته شود احتمالا آمار واحدهای خالی کاهش یافته است. با این حال گشتی در آگهی‌های فروش مسکن و فایل‌های موجود در دفاتر املاک نشان می‌دهد عرضه تقریبا ۱۰ برابر معاملات قطعی است. بیشترین تعداد آپارتمان‌های خالی در شمال و شمال غرب تهران با متراژهای بالای ۸۰ متر مربع وجود دارد که متقاضیان واقعی توان خرید آنها را ندارند. در شرایطی که حدود ۷۰ درصد آگهی‌ها را واحدهای بالای ۸۰ متر مربع به خود اختصاص می‌دهد ۵۸ درصد معاملات در واحدهای کمتر از ۸۰ متر مربع انجام می‌شود.
سال قبل در ۱۰ ماهه نخست ۱۰۷ هزار و ۸۳۲ معامله مسکن در تهران انجام شد. این رقم در ۱۰ ماهه نخست امسال به ۶۱ هزار و ۱۰۹ فقره رسیده که از کاهش ۴۳ درصدی حکایت دارد. با این حال افت ساخت و ساز چندان محسوس نیست. سال ۱۳۹۷ در ۱۰ ماهه نخست ۵۷ هزار و ۶۰۴ واحد مسکونی با توجه به پروانه‌های ساختمانی صادره در حال احداث بوده است. این رقم در ۹ ماهه نخست امسال به ۴۷ هزار و ۹۲۹ واحد رسید. آذرماه امسال ۵۶۵۸ واحد مسکونی پروانه ساخت گرفته‌اند. اگر برای حدود ۵۰۰۰ واحد نیز در دی‌ماه، مجوز گرفته شده باشد تعداد واحدهای مسکونی در پروانه‌های ساختمانی امسال به حدود ۴۳ هزار واحد می‌رسد که نسبت به پارسال تنها ۱۱ درصد کاهش نشان می‌دهد. اگر این عدد را با تعداد معاملات که افت ۴۳ درصدی را نشان می‌دهد مقایسه کنیم می‌بینیم که اوضاع ساخت و ساز نسبت به سال گذشته چندان بد نیست.
قیمت مسکن در تهران ۴۲ درصد نسبت به سال گذشته افزایش داشته است. دی‌ماه امسال میانگین قیمت مسکن در تهران ۱۳ میلیون و ۸۸۲ هزار تومان در هر متر مربع اعلام شد. رشد قیمت‌ها در حالی اتفاق افتاده که معاملات در ۱۰ ماهه نخست امسال ۴۳ درصد کاهش یافته و می‌توان گفت در حالت کلی، رکود تورمی در بازار حاکم است؛ هرچند در دو ماه اخیر به یکباره معادلات به هم خورد و خرید و فروش بیش از ۱۰۰ درصد نسبت به ماه‌های قبل افزایش پیدا کرد. هجوم تقاضا بعد از آن ایجاد شد که قیمت‌ها چهار ماه روند نزولی داشت اما جهش یکباره معاملات این نگرانی را ایجاد کرد که مجددا بازار مسکن در مسیر رشد قیمت قرار گیرد. هرچند با توجه به شرایط اقتصاد کشور که در برخی موارد از اصول رایج در دنیا تبعیت نمی‌کند نمی‌توان به ضرس قاطع، احتمال رشد قیمت‌ها را رد کرد اما با توجه به شرایط موجود می‌توان گفت که چشم‌انداز بازار مسکن نسبت به سال گذشته آرام‌تر خواهد بود.
یکی دیگر از دلایل رد شدن فرضیه جهش آتی قیمت به ظرفیت بازار مربوط می‌شود. قیمت مسکن از فروردین ۱۳۹۶ تا کنون ۲۲۰ درصد رشد داشته در حالی که توان متقاضیان در حد ۳۰ درصد بالا رفته است. یعنی قدرت خرید متقاضیان واقعی به این زودی‌ها به قیمت‌ها نمی‌رسد و طبیعتا باید شاهد ثبات قیمتی در ۱۰ تا ۱۲ فصل آینده باشیم؛ زیرا بازاری که خریدار نداشته باشد فقط می‌تواند با توجه به رشد بازارهای موازی دچار افزایش قیمت اسمی شود اما تا زمانی که قیمت‌ها به کف نرسد و با توان متقاضیان در حالت تعادل قرار نگیرد نمی‌توان ظرفیت رشد برای بخش مسکن متصور شد.
