رکود و کسادی مسکن در پایان تابستان

اخبار بازار ایران – اختلاف میانگین قیمت مسکن شهر تهران در شهریور نسبت به ماه قبل به 1.1درصد رسیده و همزمان تعداد معاملات این بازار 22.9نسبت به مردادماه کاهش یافته است.
به گزارش همشهری، تازه‌ترین اطلاعات منتشر شده از اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی در مورد تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در شهریورماه نشان می‌دهد این بازار همچنان با رکود تورمی مواجه است و در شرایطی که تعداد معاملات رو به افول بوده، باز هم در این ماه میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران، رشد 1.1درصدی را تجربه کرده و به 43میلیون و 217هزار تومان رسیده است.

استمرار رکود تورمی
شرایط فعلی اقتصاد ایران که به‌خصوص با ابهام در نتیجه مذاکرات احیای برجام، به عدم‌قطعیت و بلاتکلیفی فعالیت‌های اقتصادی دامن زده، اغلب بازارها را با کسادی و رکود مواجه کرده و در بازار مسکن نیز همین وضعیت حکمفرما شده اما در بازار مسکن باوجود کسادی معاملات، روند رو به رشد قیمت‌ها با استمرار مواجه است و حتی کاهش تعداد معاملات نیز نتوانسته از بالا رفتن قیمت‌ها جلوگیری کند. طبق اطلاعات بانک مرکزی، در شهریور 1401، تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در بنگاه‌های ملکی شهر تهران به 6هزار و 33واحد رسیده که این تعداد نسبت به ماه قبل 22.9درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل 22.5درصد کاهش نشان می‌دهد.
این کاهش معاملات در حالی تجربه شده که تقاضای مصرفی مسکن عملاً به‌دلیل کاهش شدید قدرت خرید و نبود ابزارهای تأمین مالی، از بازار حذف شده و همین تعداد محدود معاملات نیز با تقاضای سرمایه‌گذاری و معاملات مالکان برای تبدیل به احسن واحدهای مسکونی به ثبت می‌رسد.
 به گزارش همشهری، پیامد اصلی استمرار رکود تورمی در بازار مسکن این است که دوره زمانی بازیابی قدرت خرید متقاضیان مصرفی مسکن طولانی‌تر می‌شود و به همین تناسب، دوره رفع رکود معاملاتی این بازار نیز به درازا خواهد کشید. در مردادماه، میانگین قیمت مسکن تهران براساس فرمول بانک مرکزی 42.7میلیون تومان بود و میانگین ارزش معاملاتی یک آپارتمان 75متری مطابق با الگوی مصرف به 3.2میلیارد تومان می‌رسد. این در حالی است که در شهریورماه و با افزایش 1.1درصدی میانگین قیمت مسکن تهران، ارزش این واحد مسکونی 75متری معادل 35.2میلیون تومان افزایش پیدا کرده است. در این شرایط، اگر یک متقاضی مصرفی بخواهد با پس‌انداز بخش از درآمد سالانه خود مقدمات خرید خانه را فراهم کند، باید چندین ماه برای تأمین همین 35.2میلیون تومان افزایش شهریورماه پس‌انداز کند و عملاً دوره انتظار او برای خرید مسکن به تعویق افتاده است.

عوارض سکته تولید مسکن
بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران در شهریورماه 1401به تفکیک عمر بنا حاکی از آن است که از مجموع 6هزار و 33واحد مسکونی معامله شده در این ماه، فقط 28.4درصد به واحدهای نوساز و تا 5سال ساخت اختصاص داشته و در عوض، واحدهای با عمر بالاتر جایگزین این واحدها شده‌اند. این در حالی است که در ابتدای دهه 90و بعد از سپری شدن دوره طلایی تولید مسکن در اقتصاد ایران، سهم واحدهای نوساز و تا 5سال ساخت از معاملات ماهانه مسکن تهران به مرز 60درصد رسیده بود و عملاً بخش عمده معاملات مسکن به واحدهای تازه عرضه شده به بازار اختصاص داشت. در ادامه، با تداوم روند رو به افول تولید مسکن که کاهش قدرت خرید تقاضای مصرفی، رشد هزینه تولید و فرار سرمایه از خواب سنگین سرمایه در حوزه مسکن آن را تشدید کرد، کار به جایی رسید که سهم واحدهای با عمر کمتر از 5سال در طول یک دهه از نصف هم کمتر شده است. متأسفانه، در شرایط فعلی نیز آمارهای رسمی از ضعیف‌تر شدن نبض تولید مسکن حکایت دارند؛ به‌گونه‌ای که تازه‌ترین گزارش مرکز آمار ایران از وضعیت صدور پروانه‌های ساختمان در مناطق شهری کشور نشان می‌دهد: تعداد واحدهای مسکونی پیش‌بینی شده در پروانه‌های صادره در بهار 1401نسبت به فصل زمستان در کل مناطق شهری 21.8درصد و در شهر تهران 48.4درصد کاهش پیدا کرده است. در شرایط فعلی، این امید وجود دارد که با اجرای درست قانون جهش تولید مسکن و روی ریل افتادن نهضت خانه‌سازی، ضمن جبران کسری مسکن سال‌های قبل، شرایطی برای احیای بخش تولید مسکن تهران نیز مهیا شود اما تحقق این مهم به‌شدت نیازمند ثبات اقتصاد کلان و بهبود درآمد خانوارهاست.

شاخص‌های آماری معاملات مسکن تهران
بررسی توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده شهر تهران در شهریور امسال نشان می‌دهد در این ماه به لحاظ مساحت، 54.4درصد از کل معاملات به واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80مترمربع و متناسب با الگوی مصرف اختصاص داشته است و در این میان بیشترین سهم مربوط به 50تا 60مترمربع بوده که 14.8درصد از کل معاملات را تشکیل می‌دهد. همچنین بررسی معاملات مسکن تهران در این ماه از منظر قیمت هر مترمربع حاکی از این است که 55.9درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت شهر انجام شده و در این میان رایج‌ترین دامنه قیمتی، 30تا 35میلیون تومان برای هر مترمربع بوده که 11.8درصد کل معاملات به آن اختصاص داشته است. از نگاهی دیگر، سنجش معاملات مسکن تهران در الگوی معاملات 3میلیارد تومانی نشان می‌دهد در مجموع، 49.4درصد از کل معاملات در دامنه قیمتی 3میلیارد تومان و کمتر انجام شده و در این میان 13.9درصد از کل معاملات به واحدهای با ارزش یک تا 1.5میلیارد تومان اختصاص پیدا کرده است.

کاهش شیب تورم اجاره در پایان تابستان
از دیگر نکات اعلام شده در گزارش مسکن بانک مرکزی، کاهش حدود 10واحد درصدی تورم بازار اجاره در تهران و کاهش حدود 3درصدی آن در کل مناطق شهری در مقایسه با ماه‌های قبل بوده که دلیل آن اتمام فصل نقل‌وانتقال مستأجران است. طبق اعلام بانک مرکزی، در شهریورماه، شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران 40.9درصد و در کل مناطق شهری 46.8درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل رشد کرده است. براساس این گزارش، رشد شاخص کرایه مسکن اجاری در شهریورماه در شهر تهران 4.6درصد و در کل مناطق شهری 4.7درصد بوده که انتظار می‌رود در ماه‌های آتی از شیب آن کاسته شود.

 منبع: همشهری