نسخه تسهیلاتی برای درمان مشکلات حوزه مسکن

اخبار بازار ایران – مسئله اینجاست که متناسب بودن رقم فعلی تسهیلات حوزه اجاره و خرید مسکن فقط یکی از مشکلات مردم محسوب می‌شود و بزرگ‌ترین دغدغه آنها بوروکراسی و هزینه دریافت این تسهیلات و مشقت بازپرداخت آن است.به گزارش همشهری، قدرت خرید تسهیلات مسکن در دوره اخیر جهش قیمتی این بازار به‌شدت کاهش پیدا کرده و باوجود اینکه مبلغ این تسهیلات در سال گذشته با رشد 100درصدی به 200میلیون تومان برای هر نفر رسیده، باز هم قدرت خرید آن نسبت به وام 80میلیون تومانی سال96 کمتر از یک‌سوم است. نکته قابل‌توجه در تغییر مبلغ وام مسکن این است که هرگونه تغییر این ارقام در بانک عامل مسکن، مستقیم بر عرضه و تقاضای اوراق تسه در فرابورس اثرگذار است و به‌راحتی می‌تواند هزینه دریافت این تسهیلات را به درصدهای نجومی برساند؛ همچنان که افزایش 100درصدی وام مسکن در شهریور سال گذشته بدون انتشار اوراق جدید امتیاز تسهیلات مسکن، به جهش 3برابری قیمت این اوراق در فرابورس ایران منجر شد و نرخ بهره مؤثر تسهیلات خرید مسکن را به بیش از 30درصد رساند.

پیشنهاد وام درمانی مسکن

وزیر راه و شهرسازی، دیروز در حاشیه نشست خبری مشترک با وزیر مدیریت منطقه‌ای و زیرساخت ارمنستان با اشاره به برنامه‌ریزی برای حوزه مسکن گفت: وزارت راه و شهرسازی پیشنهاد پرداخت تسهیلات 600تا 700میلیون تومانی خرید مسکن را برای شهر تهران نیز ارائه کرده و این پیشنهاد در دولت در حال بررسی است. او همچنین اظهار کرده که پیشنهاد این وزارتخانه برای پرداخت وام ودیعه مسکن در تهران نیز 100میلیون تومان بوده که البته دولت با 70میلیون تومان موافقت کرده است. بررسی روند تغییرات نسبت وام خرید مسکن و ارزش یک واحد مسکونی مطابق با الگوی مصرف از سال1396 تاکنون نشان می‌دهد که در سال مبنا، وام 80میلیون تومانی خرید مسکن در شهر تهران 23.7درصد ارزش یک آپارتمان 75متری در مناطق متوسط تهران را تأمین مالی می‌کرد اما در فروردین1401 و با احتساب مسکن متری 35میلیون تومان، نسبت پوشش دهی وام 200میلیون تومانی خرید مسکن فقط معادل 7.6درصد ارزش یک آپارتمان 75متری با قیمت میانگین شهر بوده است. از منظر قدرت خرید نیز، وام 80میلیون تومانی خرید مسکن در سال 1396معادل قیمت 17.7مترمربع زیربنای مسکونی با قیمت میانگین شهر تهران یعنی 4.5میلیون تومان بوده است؛ درحالی‌که در فروردین امسال و با احتساب میانگین قیمت 35میلیون تومانی یک مترمربع زیربنای مسکونی، یک متقاضی می‌توان با دریافت وام 200میلیون تومانی فقط 5.7مترمربع آپارتمان خریداری کند که این رقم کمتر از یک‌سوم سال1396 است. بر این اساس، برای ترمیم قدرت خرید وام مسکن در شرایط فعلی و بازگرداندن آن به شرایط سال 1396، باید مبلغ وام خرید مسکن انفرادی به 622میلیون تومان برسد تا همچنان متقاضی بتواند حدود یک‌چهارم ارزش یک آپارتمان 75متری در منطقه متوسط تهران را خریداری کند و پیشنهاد ارائه شده از سوی وزیر راه و شهرسازی نیز متناسب با همین الگو مطرح شده است. البته پیگیری‌های همشهری از منابع آگاه در وزارت راه و شهرسازی حاکی از این است که در این مجموعه و حتی در معاونت مسکن و ساختمان این وزارتخانه هیچ‌کسی از پیشنهاد وام 600تا 700میلیون تومانی خرید مسکن اطلاعی ندارد و این موضوع حتی اگر به دولت ارائه شده باشد، لااقل از مسیر معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی ارائه نشده است.

هشدار نسبت به بی‌تدبیری در افزایش وام مسکن

در اواخر شهریور1400، وقتی بانک عامل مسکن، مبلغ وام خرید مسکن انفرادی در شهر تهران را از 100میلیون تومان به 200میلیون تومان افزایش داد و رقم وام زوجین به 400میلیون تومان رسید، قیمت هر برگه از اوراق امتیاز مسکن (تسه) در فرابورس تهران حدود 55هزار تومان بود که بعد از افزایش رقم وام به‌دلیل 2برابر شدن تقاضا، در روند افزایشی مستمر قرار گرفت و ظرف 5ماه، قیمت هر برگه از این اوراق به محدوده 180هزار تومان رسید. این اتفاق دقیقاً به‌معنای افزایش 220درصدی هزینه دریافت وام مسکن و رسید بهره مؤثر این تسهیلات از 17.5درصد اعلامی بانک مسکن به 30.3درصد بود. در ادامه، بانک عامل مسکن برای مقابله با بحران اوراق تسه، به‌صورت مقطعی به متقاضیان اجازه داد به ازای نیمی از مبلغ تسهیلات دریافتی، به‌جای خرید اوراق تسه، از تسهیلات مبتنی بر منابع داخلی بانک استفاده کنند که تنها تفاوت آن با وام مبتنی بر اوراق، کوتاه‌تر بودن دوره بازپرداخت آن بود متقاضی باید به‌جای 12سال، وام دریافت شده بدون اوراق را نهایتا در 8سال تسویه می‌کرد. البته این اقدام هم فقط در کوتاه‌مدت توانست قیمت اوراق را کاهش دهد.

در شرایط فعلی، متقاضیان باید برای کل وام مسکن درخواست اوراق تسه خریداری کنند و همین مسئله دوباره قیمت اوراق را به 140هزار تومان برای هر برگه می رساند که به‌معنای افزایش حدود 5درصدی نرخ بهره مؤثر و رسیدن آن به بیش از 25درصد است.

به گزارش همشهری، بحران شکل گرفته در بازار اوراق تسه به این ‌دلیل بود که حتی نرخ بهره 30.3درصدی در اقتصادی که دچار تورم بالای 40درصد است و دورنمای مهار تورم آن نیز چندان امیدوارکننده نیست، همچنان به نفع خریدار مسکن است. ازاین‌رو با افزایش مبلغ وام مسکن، عملاً متقاضیان مصرفی و سرمایه‌گذارنی که برای خرید مسکن دچار کسری بودجه هستند، سریعا برای خرید اوراق وارد رقابت می‌شوند و قیمت آن را به فلک می‌رسانند. در این شرایط، از بانک مسکن انتظار می‌رود پیش از افزایش وام مسکن، تمهیدی برای افزایش انتشار اوراق از طریق سپرده‌پذیری بیندیشد و بعدا وام را افزایش دهد در غیراین صورت، حتی اگر مانند زمستان سال گذشته، از محل منابع داخلی خود هزینه ابطال نیمی از اوراق موردنیاز برای دریافت وام را متقبل شود بازهم قادر به کنترل بلندمدت قیمت اوراق تسه نخواهد بود.

 منبع: همشهری