وداع تورمی مسکن با 1400

اخبار بازار ایران – باوجود گذشت 4سال از آغاز دوره جهش قیمت مسکن، این بازار همچنان با تکانه‌های تورمی مواجه است و براساس آخرین آمارها، میانگین قیمت مسکن شهر تهران در اسفندماه1400 با رشد 6.2درصدی، رکورد بالاترین رشد قیمت در این سال را شکسته است. البته بررسی آمارها نشان می‌دهد که در اغلب سال‌ها، تورم مسکن شهر تهران از تورم بهمن و فروردین بیشتر است؛ اما تکرار تورم بالا در اسفند1400 از این جهت اهمیت دارد که از ابتدای سال1400، شتاب تورم ماهانه مسکن شهر تهران غالبا کمتر از تورم مصرف‌کننده بود و عملا این بازار از طریق کاهش ارزش ذاتی در فاز تخلیه حباب قیمتی قرار داشت.

نمای بازار مسکن اسفندماه

آخرین گزارش اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی از تحولات بازار معاملات مسکن تهران در اسفندماه1400 حاکی از این است که در این ماه تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در تهران به ۶هزارو834واحد مسکونی رسیده که این تعداد نسبت به ماه قبل 19.9درصد کاهش و نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن 29.6درصد افزایش نشان می‌دهد. همچنین در این ماه، متوسط قیمت خریدوفروش یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران معادل ۳۵میلیون‌و۱۲۰هزار تومان بوده که از افزایش 6.2درصدی نسبت به ماه قبل حکایت دارد. این میزان افزایش، عملا 4.8برابر تورم ماهانه مصرف‌کننده اسفندماه (1.3درصد) بوده و می‌تواند زنگ خطر خروج مسکن از فاز تخلیه حباب قیمت محسوب شود. البته این رقم نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن معادل ۱۶درصد افزایش داشته که همچنان نسبت به تورم نقطه‌به‌نقطه مصرف‌کننده در این ماه (34.7درصد) کمتر است و می‌تواند یک نکته امیدوارکننده برای ادامه تخلیه حباب قیمت مسکن از مسیر کاهش ارزش ذاتی آن در مقابل رشد تورم باشد.

ریز معاملات مسکن تهران

بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در اسفندماه سال۱۴۰۰ حاکی از آن است که از مجموع ۶هزارو۸۳۴ واحد مسکونی معامله شده در این ماه، واحدهای تا ۵سال ساخت با سهم 32.5درصد بیشترین سهم را به‌خود اختصاص داده‌اند؛ اما این سهم نسبت به اسفندماه سال قبل 5.9واحد درصد و نسبت به اسفند1392 معادل 45درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت بالا در گروه‌های ۱۱ تا ۱۵ و بیش از ۲۰سال ساخت افزوده شده است. کاهش سهم نوسازها از بازار مسکن از یک‌سو به افت توان تولید و ساخت‌وساز جدید مسکونی و از سوی دیگر به کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان مصرفی و سرمایه‌ای مربوط است و جز با مهار تورم، اصلاح ساختار اقتصاد و پیش‌بینی‌پذیر کردن آن و همچنین واقعی‌سازی مزد، حقوق و درآمدها رفع نمی‌شود.

به گزارش همشهری، بررسی توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده شهر تهران در اسفندماه سال۱۴۰۰ نشان می‌دهد که به لحاظ مساحت، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰مترمربع، سهمی معادل 53.1درصد از معاملات انجام شده را به‌خود اختصاص دادند. همچنین 58.9درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در این ماه (۳۵میلیون‌و120هزار تومان) معامله شده و 42.6درصد از معاملات نیز به واحدهای مسکونی با ارزش هر واحد کمتر از ۲میلیارد تومان اختصاص داشته است.

حمله تورمی مسکن به مستأجران

بازار مسکن از نیمه سال96 وارد روند صعودی شد. آن زمان میانگین قیمت مسکن شهر تهران 4.5میلیون تومان بود و این رقم در پایان سال1400 به 35.1میلیون تومان رسیده که بیانگر رشد 680درصدی است. در این دوره زمانی، گرچه بازار اجاره نیز با تورم سنگینی مواجه بود و به‌طور میانگین قیمت اجاره در شهر تهران بیش از 3برابر افزایش پیدا کرد اما درمجموع، هیچ‌گاه مجالی برای تخلیه کل تورم مسکن در بازار اجاره مهیا نشد. به‌خصوص که از بهار1399 و با شیوع گسترده کرونا، ستاد مقابله با شیوع کرونا رأی به تمدید خودکار قراردادهای اجاره و تعزیراتی شدن این بازار داد و درنتیجه با سرکوب قیمت بخشی از قراردادهای بازار اجاره، عملا شاخص اجاره‌بهای مسکونی رشد کمتری را تجربه کرد. طبق اعلام بانک مرکزی، در اسفندماه1400 شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران 45.8درصد و در کل مناطق شهری 50.2درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل رشد کرده است. براساس این گزارش، رشد ماهانه این شاخص در اسفندماه برای شهر تهران 0.4درصد و برای کل مناطق شهری 1.2درصد بوده است. به‌نظر می‌رسد دلیل پیشی گرفتن تورم اجاره شهرستان‌ها از پایتخت این مسئله باشد که در تهران بسیار زودتر از سایر نقاط شهری، مصوبه تمدید خودکار قراردادهای اجاره از سوی بازار پس ‌زده شد درحالی‌که در سایر نقاط شهری در ماه‌های اخیر فرایند افزایش قیمت در قراردادهای تمدیدی رواج پیدا کرده است.

 منبع: همشهری