بازی موجران بورس‌باز با بازار اجاره

اخبار بازار – سال ۹۹ در حالی به نیمه نزدیک می‌شود که بازارها تقریبا روز به روز شرایط متفاوتی را می‌گذرانند. بازار اجاره نیز از این قاعده مستثنی نبوده و با وجود این‌که تقریبا فصل نقل و انتقال مسکن رو به پایان است، اما همچنان مالکان، تمایل به افزایش اجاره‌بها به بهانه رشد قیمت‌ها در بازارهای موازی دارند؛ تا جایی که سعی دارند عدم حضور خود در بازارهایی چون طلا، سکه، ارز و بورس را با افزایش قیمت اجاره جبران کنند.

آخرین گزارش بانک مرکزی درباره شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری در مردادماه سال ۹۹ نشان‌دهده رشد به ترتیب معادل ۲۷.۴ و ۳۰.۶ درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل است. اما گزارش‌های میدانی نکته دیگری را نشان می‌دهد؛ به طوری که گزارش‌های میدانی از برخی مناطق تهران، حتی نزدیک به دو برابر شدن نرخ اجاره را خبر می‌دهد. این در شرایطی است که از ابتدای امسال تاکنون بارها دولت روی ممنوعیت افزایش بیش از ۲۵ درصد اجاره‌بها در تهران و بیش از ۲۰ درصد در کلان‌شهرها و بیش از ۱۵ درصد در سایر شهرها تاکید کرده است. گزارش اخیر بانک مرکزی نیز تا حدی موید این نکته است که بسیاری از موجران، نسبت به تاکیدی که برای میزان افزایش اجاره وجود دارد، بی‌تفاوت بوده‌اند.

تغییر ذائقه مالک و مستاجر

در این میان، شرایط بازار مسکن، تغییر ذائقه موجران و مستاجران نسبت به شکل اجاره را نشان می‌دهد. این موضوع تا حدی به میزان سوددهی‌ای که بازار سرمایه به جیب سرمایه‌گذاران منتقل کرده است، ارتباط دارد. اگرچه شهریورماه آن‌چنان روزهای خوشی برای سهامداران رقم نزده است، اما در کل در طول ۶ ماه گذشته شاخص کل بورس از رشدی در حدود ۲۰۰ درصدی برخودار بوده که چنین سودی را در هیچ‌یک از بازارهای دیگر شاهد نبودیم. به عبارتی، در بازار طلا ۸۲ درصد، بازار سکه ۸۸ درصد و بازار دلار ۵۰ درصد سود نصیب سرمایه‌گذاران آن شده است.

همین شرایط، در طول ماه‌های گذشته تمایل مالکان را رهن کامل و در مقابل، مستاجران را به سمت اجاره ماهانه سوق داده است. این در شرایطی است که همواره این وضعیت کاملا برعکس بود.

یکی از مشاوران املاک عنوان می‌کند: جذابیت بیش از پیش بازار بورس در ماه‌های گذشته باعث شد خانواده‌ها با دست زدن به اقدام‌های عجیبی همچون تعویض ملک خود به ملک کوچک‌تر و واگذاری آن به مستاجر رهن کاملی، همه تلاش خود را برای ورود به این بازار انجام دهند.

به گفته وی، این موضوع با استقبال مناسبی از سوی متقاضیان واحدهای رهنی به‌خصوص زوج‌های جوان که با دریافت وام ازدواج از نقدینگی اولیه مناسب‌تری نسبت به درآمد ماهانه برخوردار هستند، مواجه شد.

قیمت‌ها در بازار اجاره

در کل گزارش‌های میدانی از وضعیت رهن و اجاره پیشنهادی آپاراتمان‌های مسکونی در تهران نشان می‌دهد که برای اجاره یک خانه ۷۵ متری در شهرک‌غرب، سپهر باید ۵۰ میلیون تومان رهن و ماهانه ۴ میلیون تومان اجاره پرداخت کرد. همچنین در خیابان جشنواره، رضامیوه یک خانه ۷۰ متری ۱۰۰ میلیون تومان رهن و یک میلیون و ۷۵۰ هزار تومان اجاره گذاشته شده است.

در این میان، در میان فایل‌های اجاره در خیابان تهران‌پارس، خیابان ۱۸۸ یک خانه ۸۰ متری ۱۰۰ میلیون تومان رهن و ماهانه یک میلیون و ۱۰۰ هزار تومان اجاره رفته است. همچنین در شهرزیبا، شهید مرادی یک خانه ۶۱ متری حدود ۱۰۰ میلیون تومان رهن و ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان اجاره داده شده است.

بازگشت آرامش به بازار اجاره؟

به نظر می‌رسد هر چقدر در نیمه ابتدای سال ۹۹ کمترین آرامش در بازار اجاره مشاهده می‌شود، از نیمه دوم سال آرامش به بازار بازگردد. گزارش اخیر بانک مرکزی با اشاره به متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در نیمه اول شهریور امسال، به این موضوع اشاره کرده است. اگرچه در میان آمار منتشر شده از سوی بانک مرکزی، گزارشی از معاملات اجاره در شهریورماه دیده نمی‌شود، اما با توجه به این‌که تغییر رقم اجاره از قیمت مسکن تبعیت می‌کند، این موضوع به بازار اجاره نیز اجاره نیز تسری پیدا کند.

بنا به گزارش بانک مرکزی، اطلاعات برگرفته از سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور در نیمه اول شهریور ماه سال جاری حاکی از این است که پس از یک دوره التهاب در بازار مسکن، نشانه‌هایی از بازگشت آرامش به این بازار آشکار شده و حاکی از آن است که دوره تلاطم اخیر بازار مسکن رو به پایان است.

 بر اساس اطلاعات سامانه یاد شده، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی معامله شده در شهر تهران در نیمه اول شهریورماه سال جاری به حدود ۲۳.۵ میلیون تومان رسیده که در مقایسه با رقم مشابه ماه قبل تنها ۱.۹ درصد رشد داشته است.

کاهش قابل توجه رشد قیمت مسکن در شهر تهران در شرایطی بوده که تعداد معاملات مسکن شهر تهران پس از ثبت افت ۳۵.۴ درصدی در مردادماه سال جاری (نسبت به رقم تیرماه)، در نیمه اول شهریورماه نسبت به مدت مشابه ماه قبل نیز به میزان ۳۷.۷ درصد کاهش داشته که حاکی از تداوم افت معاملات مسکن در شهریورماه است.

بنا به گزارش بانک مرکزی، بازار مسکن در طول چند ماه گذشته روند پرالتهابی را طی کرده و رشد ماهانه قیمت مسکن در شهر تهران طی اردیبهشت تا مرداد سال جاری ارقام بالایی را تجربه کرده بود.

پیش‌بینی نرخ اجاره در نیمه دوم سال

در این میان، نایب رییس اول اتحادیه املاک استان تهران معتقد است؛ با پایان پیک جابجایی‌ها (شهریور ماه) بازار اجاره در نیمه دوم سال با ثبات نسبی همراه باشد.

به گفته حسام عقبایی، از نیمه آخر سال ۹۸ به دلیل سختی رفت‌وآمد برای موجران و مستاجران و عدم اجازه بازدید ملک از طرف بسیاری از موجران با هدف کاهش شیوع ویروس کرونا، شاهد تمدید قراردادها بودیم.

وی گفت: این وضعیت با مصوبه دولت در ستاد ملی کرونا تثبیت شد و در نیمه نخست سال نیز شاهد افزایش تمدید قراردادهای اجاره بودیم.

عقبایی متذکر شد: بررسی میدانی از وضعیت بازار اجاره نشان می‌دهد که در حوزه تمدید قراردادها در پیک جابه‌جایی یعنی در خرداد تا شهریورماه نیز شاهد رشد چشمگیر  قراردادهای تمدیدی هستیم که در سال‌های گذشته وجود نداشته است.

وی با بیان این‌که قیمت اجاره‌بها از سه عامل تورم عمومی، رابطه بین عرضه و تقاضا و رشد قیمت مسکن تاثیر می‌پذیرد، ادامه داد: قیمت مسکن از زمستان سال گذشته همواره رشد کرده که خود به خود بر بازار اجاره تاثیر گذاشته است، توازن بین عرضه و تقاضا نیز با اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی در حال کنترل است؛ البته به دلیل اینکه بسیاری از واحدهای خالی واحدهایی لوکس و با متراژ بالا است، شاید برای بازار مصرفی مناسب نباشد، اما به طور کلی می‌تواند از رشد افسارگسیخته قیمت مسکن جلوگیری کند.

به گفته عقبایی، الگوی ساخت مسکن باید تغییر کرده و ساخت خانه‌هایی با متراژ پایین‌تر می‌تواند به ایجاد توازن در بازار اجاره بها کمک کند.

عقبایی به وضعیت بازار اجاره در نیمه دوم سال اشاره کرد و گفت: در مجموع کاهش جابجایی‌ها در نیمه دوم سال و کاهش تقاضا قیمت اجاره در نیمه دوم سال را با ثبات و کاهش احتمالی مواجه خواهد کرد، همزمان صدور قبض ‌های مالیاتی در نیمه دوم سال می‌تواند تا حد زیادی باعث عرضه واحدهای بیشتر شود.

 منبع: تسنیم