مسکن بیش از این ظرفیت افزایش قیمت ندارد

دفاتر املاک مدعی‌اند که رشد قیمت‌ها در بازار مسکن صحت ندارد. آنها مرز ۱۳ میلیون تومان را به عنوان محدوده‌ تکمیلی بازار مسکن اعلام می‌کنند که ظرفیت رشد بیش از این مقدار را ندارد. واسطه‌های ملکی با بیان این‌که آن‌چه آذرماه ۱۳۹۸ در بازار مسکن رخ داده، برداشتن تخفیف بوده و نه افزایش قابل توجه قیمت، می‌گویند پس از اصلاح  نرخ بنزین، تعداد فایل‌های زیرقیمت در بازار مسکن کاهش یافته اما پرش قیمتی اتفاق نیفتاده  است.

با وجود نوسانات ماهانه، بازار مسکن شهر تهران در سال جاری آرام‌تر از سال گذشته شده است. در مقاطعی متغیرهای بیرونی بر بازار ملک تاثیر گذاشته که منجر به کاهش یا افزایش قیمت شده است. البته به دلیل پایین آمدن حجم معاملات، برآورد از قیمت‌های واقعی آسان نیست. به طور مثال در شرایطی  که میانگین رشد قیمت مسکن در مناطق پرتقاضای شهر تهران در آذرماه ۵ تا ۸ درصد بود، در منطقه یک شاهد پرش ۳۴ درصدی قیمت بودیم. به نظر می‌رسد هجوم تقاضای سفته‌بازانه از یک طرف و ایراد به محاسبه قیمت بر اساس میانگین کل، چنین اختلاف فاحشی را رقم زده است.

میانگین قیمت مسکن شهر تهران بر اساس معاملات آذرماه ۱۳ میلیون و ۵۲۰ هزار تومان در هر متر مربع بوده که ۸.۵ درصد نسبت به ماه قبل و ۴۱ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایش نشان می‌دهد. میانگین قیمت در ۹ ماهه امسال نیز عدد ۱۲ میلیون و ۷۷۰ هزار تومان در هر متر مربع را  نشان می‌دهد. طی ۹ ماه اخیر بازار مسکن شاهد فراز و نشیب‌های ماهیانه بوده و در محدوده ۱۲ تا ۱۳ میلیون تومان قرار داشته است. رفتار بازار نشان می‌دهد در مواقعی که قیمت در  محدوده آرام ۱۲ میلیون تومان قرار گرفته انتظارات کاهشی منجر به افت معاملات شده و در مواردی که قیمت از مرز ۱۳ میلیون تومانی عبور کرده خرید و فروش افزایش یافته است. اما در زمان رشد معاملات، تلاش برخی مالکان برای به‌روز کردن قیمت در ماه بعد از آن به شکل کاهش فشار تقاضا نمود پیدا کرده است.

نگاهی به بازار  مسکن در چهار سال اخیر نشان می‌دهد که آذرماه، معمولا مقطعی پرمعامله بوده که علت آن می‌تواند به خریدهای پیش از موعد توسط سفته‌بازان مربوط باشد و در ماه‌های بعد از آن تا اردیبهشت سال بعد، متقاضیان مصرفی ورود می‌کنند.

آذرماه امسال نیز با پایان ماه صفر که معمولا خرید ملک افزایش می‌یابد و شاهد رشد ۱۳۴ درصدی ماهیانه تعداد معاملات بودیم افزایش یکباره قیمت اتفاق افتاد. با این وجود روند ۹ ماهه که قابل اتکاتر است نشان می‌دهد معاملات به حدود نصف تعداد سال گذشته رسیده و روند رشد قیمت، بخصوص از تیرماه امسال به بعد ملایم‌تر شده است. نوسان فعلی نیز ناشی از تغییر نرخ بنزین و افزایش قیمت دلار بوده و کارشناسان معتقدند فروکش خواهد کرد. در مقطع کنونی با وجود اثرگذاری نرخ بنزین ۳۰۰۰ تومانی بر تمام بازارها از جمله ارز، طلا و مسکن، بجز منطقه ۱ که از نظر تقاضا رتبه‌ی بالایی ندارد، افزایش قیمت آپارتمان در مناطق پرتقاضا چندان محسوس نبود.

رد فرضیه جهش قیمت در بازار مسکن

مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس بازار مسکن درباره چشم‌انداز این بازار در ماه‌های آینده به ایسنا گفت: با تغییر نرخ بنزین، فرضیه‌ای به جامعه القا شد که گویی قیمت همه‌ی کالاها به همان میزان بالا می‌رود و شاهد تورم غیر قابل کنترل خواهیم بود. متاسفانه بعضی اقتصاددانان هم این موضوع را مطرح کرده‌اند، در حالی که فرضیه‌ی درستی نبود.

وی افزود: بنزین سهم مشخصی از سبد خانوار را شامل  می‌شود و به لحاظ منطقی می‌توان پیش‌بینی کرد که اثر افزایش قیمت بنزین بر همه‌ بازارها از جمله بازار مسکن ناچیز باشد و همین اتفاق هم افتاد. افزایش قیمت بنزین به ۳۰۰۰ تومان تاثیر ۲ تا ۳ درصد در شاخص تورم ایجاد کرد که برای یک بار اتفاق می‌افتد و محو می‌شود.

رشد قیمت مسکن  در تهران ادامه نمی‌یابد

محمود محمودزاده،  معاون وزیر راه و  شهرسازی درباره  رشد ۸.۵ درصدی ماهیانه قیمت مسکن شهر  تهران در آذرماه به ایسنا گفت: شرایط فعلی بازار مسکن با توجه به طرح‌هایی که وجود دارد به سمت تعادل حرکت می‌کند. ولی بازار مسکن متاثر از بازارهای  موازی دچار افزایش قیمت شد؛ کما این‌که در مدت اخیر سایر بازارهای موازی نیز با رشد قیمت مواجه بودند.

وی ادامه داد: قطعا این افزایش قیمت، موقتی است و دلیل خاصی  برای ادامه رشد وجود ندارد. منطقه ۱ نیز که شاهد افزایش شدید قیمت‌ها در آن‌جا بودیم جزو مناطق کم‌تقاضا محسوب می‌شود و عمده خرید و فروش‌ها از نوع سرمایه‌گذاری است.

پرش قیمت خانه در شمیران

کانون منطقه‌ای رشد حدود یک میلیون تومانی متوسط کلی قیمت مسکن در تهران رصد شد. مطابق آمار میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان در منطقه یک جهش عجیب و غریب هشت میلیون تومانی را طی یک ماه تجربه کرده و از میانگین ۲۳ میلیون تومان در آبان ماه به ۳۱ میلیون تومان در آذرماه رسیده است. در سایر مناطق، افزایش ویژه‌ای در قیمت‌ها رخ نداده است. در پنج منطقه‌ی ۴، ۵، ۷، ۱۴ و ۱۵ نرخ‌ها ۵۰۰ هزار تا یک میلیون تومان رشد کرد. در دیگر مناطق، قیمت‌ها یا رشد اندکی داشته یا مقداری پایین آمد. با این حساب، نوسانات در شهر تهران بجز منطقه‌ی یک می‌تواند حالت طبیعی بازار ارزیابی شود. اگر قیمت آپارتمان در گران‌قیمت‌ترین منطقه‌ی پایتخت در عرض یک ماه ۳۴ درصد رشد نمی‌کرد میانگین کلی در حد آبان ماه ثابت می‌ماند.

بررسی‌ها از دفاتر املاک درخصوص علت پرش قیمت در منطقه یک حاکی از آن است که به دنبال تغییر نرخ بنزین و افزایش قیمت  ارز، هجوم مقطعی از سوی سفته‌بازان به بازار مسکن شده است. آذرماه رشد ماهیانه قیمت مسکن در منطقه یک ۳۴ درصد، منطقه چهار ۸.۸ درصد، منطقه پنج ۷.۴ درصد، منطقه هفت ۶.۶ درصد، منطقه ۱۴ معادل ۵.۱ درصد و منطقه ۱۵ معادل ۷.۹ درصد بوده است. تغییرات قیمتی در سایر مناطق جزئی بوده است. در بعضی مناطق همچون ۱۹، ۲۰ و ۲۲ نیز با توجه به حجم پایین معاملات، نوسانات فعلی ملاک مناسبی برای بررسی نیست.

با این‌که به جز منطقه ۱، مناطق ۵، ۲، ۴، ۱۴ و ۱۵ از محدوده‌های مورد توجه سفته‌بازان است، به نظر می‌رسد پایین بودن توان متقاضیان واقعی مانع از جهش قیمت مسکن این مناطق در آذرماه شده است. از سوی دیگر حجم قابل توجهی از واحدهای خالی در مناطق ۱ تا ۵ وجود دارد.

پس از آنکه مردادماه سال جاری بازار مسکن پایتخت در مسیر آرامش قرار گرفت و سه افت ماهیانه و یک افزایش ناچیز را در چهار ماه اخیر به ثبت رساند، آذرماه همزمان با پایان ماه صفر و تغییر نرخ بنزین معاملات افزایش محسوسی پیدا کرد که منجر به رشد قیمت شد.

بازار مسکن فعلا مناسب دلالان نیست

سلمان خادم‌المله، کارشناس اقتصاد مسکن می‌گوید: رشد یکباره قیمت مسکن در مقطع فعلی ناشی از تغییر قیمت بنزین و نرخ ارز بود، لذا اگر در روال معمول باشیم بعید است قیمت مجددا افزایش پیدا کند.

وی افزود: کسانی که نقدینگی در دستشان است برای عقب نماندن از تورم، بازار مسکن را انتخاب می‌کنند. اما در سطح عمومی، درآمدها متناسب با شرایط اقتصاد کشور افزایش نیافته است. معاملاتی که در کشور انجام می‌شود صرفا به شکل تبدیل دارایی‌ها از ریال به مسکن، دلار، طلا یا سهام است.

این کارشناس بازار مسکن گفت: هم‌اکنون عمده تقاضا در بازار مسکن، مصرفی است و  تقاضای سرمایه‌گذاری و سفته‌بازی دیده نمی‌شود؛ چرا که شرایط برای سرمایه‌گذاری در این حوزه مناسب نیست. بنابراین اگر متغیری به بازار مسکن تلنگر نزند می‌توانیم انتظار ثبات یا حتی کاهش قیمت را داشته باشیم. اما اقتصاد کشور در شرایط  ناپایداری به سر  می‌برد. در بودجه هم زمزمه  افزایش قیمت حامل‌های انرژی شنیده می‌شود که صورت تحقق انتظارداریم  در بهای تمام شده مسکن تاثیر بگذارد.

این کارشناس بازار مسکن، راهکار اصلی را ساخت خانه‌های کوچک متراژ در کلانشهرها و شهرهای اطراف دانست و گفت: در عین حال باید توان متقاضیان تقویت شود. شهری مثل تهران با رشد  عجیب و غریب، دیگر برای دهک‌های پایین مناسب نیست. می‌توان در مناطق خوش آب و هوای اطراف کلانشهرها اقدام به ساخت مسکن برای این دهک‌ها کرد.