جايگزين پول در معاملات مسكن

مشاوران املاك از طراحي دو ميان‌بر توسط عرضه‌كنندگان آپارتمان‌هاي فروشي در بازار معاملات مسكن خبر مي‌دهند كه در غياب نقدينگي قابل دسترس تقاضاي مصرفي، توانسته خريد و فروش آپارتمان را نسبت به سال قبل تسهيل كند.

گروهي از مالكان واحدهاي مسكوني فروشي كه عمده آنها را بساز و بفروش‌ها و انبوه‌سازان تشكيل مي‌دهند، حاضر شده‌اند بخشي از واحدهاي نوساز ماه‌ها در نوبت فروش خود را به يكي از دو شكل «معاوضه» يا «تهاتر» و بدون نياز به پول نقد، واگذار كنند.

رئيس اتحاديه مشاوران املاك تهران و دبير انجمن انبوه‌سازان با تاييد موضوع افزايش معاملات غيرنقد در بازار مسكن، اعلام كردند: وجود دو مزيت براي خريدار و فروشنده در معاملات غيرنقد ملك، هم‌اكنون باعث شده تهاتر و معاوضه جايگزين پول در معاملات مسكن شود.

مدتی است تقاضا برای «معاوضه» و «تهاتر» آپارتمان به عنوان دو روش غيرنقد انجام معامله، در بین متقاضیان خرید و فروش مسکن در تهران افزایش پیدا کرده است. مشاوران املاک این موضوع را راه‌حل طرف عرضه برای فرار از رکود و نسخه ابتکاری سمت تقاضا در یکی 2 سال گذشته برای درمان قدرت خرید در نبود تسهیلات بانکی کارآمد می‌دانند؛ به‌طوري‌كه طي ماه‌هاي اخير حجم معاملات غيرنقد حدود 10 درصد افزايش پيدا كرده است. دو روش تهاتر و معاوضه معمولا در بازار مسکن از قدیم وجود داشته اما در یک سال اخیر که رکود عمیق‌تر شده و خریدار دست به نقد در بازار معاملات به شدت کم شده، استفاده از این روش‌ها به‌طور محسوسی باب شده است.

در روش تهاتر، مالک آپارتمان فروشی حاضر است ملک خود را با یک کالای با ارزش که قیمت آن تقریبا معادل قیمت ملکش است، مبادله کند. در روش معاوضه نیز مالک واحد خود را با واحد دیگری تعویض می‌کند؛ با این شرط که واحد جدید مطابق خواسته و نیاز او باشد. در روش معاوضه الزاما واحد جدید، بزرگ‌تر و بهتر از اولی نیست، بلکه در بسیاری اوقات مالک آپارتمان به‌دلیلی تصمیم دارد واحد کوچک‌تر و ارزان‌تر از آنچه داشته را صاحب شود؛ اما چون در سمت تقاضا، نقدينگي و توان مالي براي خريد وجود ندارد، از روش غيرنقدی براي معامله استفاده مي‌شود.

در هر دو این روش‌ها، این فقط مالک نیست که پیشنهاد تهاتر یا معاوضه را مطرح می‌کند، بلکه از سمت مقابل كه ممكن است صاحب یک خودرو لوکس گرانقیمت یا مالک یک ویلا در شمال کشور باشد، برای خرید ملک حاضر می‌شود دارایی خود را بدون آنکه ابتدا به پول نقد، تبدیل و با آن ملک خریداری کند، مستقیم با یک آپارتمان معاوضه يا تهاتر کند.

تهاتر در بازار بی‌جان

براساس تحقيقات ميداني، یکی از مشاوران املاک در جنوب پایتخت می‌گوید: تهاتر در بازاری که جان ندارد، رونق دارد و بیشتر هم در حوزه املاک کلنگی است که به‌خاطر سود نسبي مشاركت در ساخت براي مالكان و نياز سازنده‌ها و بسازوبفروش‌ها به زمين، خانه‌های قدیمی و داراي سن بناي بالاي 10 سال از اين طريق معامله مي‌شوند. روش تهاتر يا معاوضه به نفع سازنده‌ها نیز هست که آپارتمان‌های آماده‌شان به فروش نمی‌رود؛ اما چون می‌خواهند در چرخه ساخت‌وساز باقی بمانند، در نتيجه با فروش غيرنقد آپارتمان‌هاي از قبل ساخته‌شده، ملك قابل تخريب دريافت مي‌كنند. برخي مشاوران املاك با تاکید بر اینکه برخلاف آمارها و اظهارنظرهایی که می‌شود، هنوز بازار معاملات مسكن آن‌طور که باید رونق نگرفته است، می‌گویند: متقاضيان مسكن از روش‌های تبدیلی به‌دلیل نبود پول استفاده می‌کنند. در این میان اگرچه وام خرید افزایش یافته اما معاملات غیر نقد برای آپارتمان‌های بزرگ متراژ کماکان گزینه راه‌گشا تلقی می‌شوند.

مهم‌ترين مزيت معاملات غيرنقد در بازار مسكن

واسطه‌هاي بازار مهم‌ترین حسن این روش را محافظت متعاملان از نوسانات غيرقابل پيش‌بيني قيمت مسكن می‌دانند که چون «ملک در مقابل ملک» واگذار می‌شود بنابراین اگر گرانی یا ارزانی ناگهانی در بازار رخ دهد، هيچ يك از طرفين معاملات ضرر نمی‌کند. این موضوع مورد تایید بسیاری از مشاوران املاک نيز هست.

ملک در مقابل ملک

خسروی، فعال بازار مسکن می‌گوید: زمانی که تهاتر انجام می‌شود مالک نیز در مقابل واگذاری ملکش، به جای پول، ملک می‌گیرد و این موضوع او را از تنش‌های بازار در امان نگه می‌دارد. بنابراین در بازاری که راکد است، برخی از خریداران و فروشندگان راغب به تهاتر می‌شوند.

او نیز معتقد است بیشتر معاملات تهاتری در ملک‌های کلنگی اتفاق می‌افتد و به جای یک خانه کلنگی قدیمی، دو یا سه آپارتمان به مالک داده می‌شود. او دلیل افزایش حجم معاملات تهاتری را رکودچند ساله بازار مسکن می‌داند ‌و می‌گوید: در حال حاضر حدود 10 درصد بر حجم معاملات تهاتری افزوده شده است. البته در برخی موارد املاک به‌طور کامل تهاتر نشده و بخشی به صورت پول و بخشی به صورت ملک معاوضه می‌شود. او تاکید می‌کند: در این نوع معاملات با وجود آنکه سه مبایعه‌نامه و سه کد رهگیری نوشته می‌شود، اما مشاوران املاک تنها یک هزینه از دو طرف دریافت می‌کنند.

خسروی معتقد است: امنیت مالی و ذهنی مهم‌ترین ویژگی این نوع معاملات است؛ زیرا ممکن است با یک اتفاق غيرقابل پيش‌بيني، قیمت‌ها نوسانات شدیدی پیدا کند اما در معاملات تهاتری، ثبات مالی وجود دارد. این کارشناس حوزه بازار مسکن تاکید مي‌كند: زمانی که رکود مسکن طولانی می‌شود، برای آنکه چرخه تولید باقی بماند، معاوضه و تهاتر رونق می‌گیرد؛ به‌خصوص در تهران این موضوع رونق بیشتری دارد و متراژ و نوع آپارتمان‌ها که لوکس باشد یا معمولی، تفاوتی برای مالکان نمی‌کند.

«کلنگی» هدف اصلی بازار تهاتر

یکی از فعالان بازار مسکن که در مناطق 1 تا 4 معاملات تهاتری انجام می‌دهد، می‌گوید: بیشتر تهاترها در یک سال اخیر در املاک کلنگی صورت گرفته که به نفع مالکان کلنگی هم هست؛ به جای اينكه خانه‌هایشان را تخریب کنند و چند واحد بسازند، ملک کلنگی‌شان را به سازنده‌ها واگذار کرده و به همان میزان آپارتمان نوساز دريافت مي‌كنند. البته در حال حاضر بیشتر کسانی که معامله تهاتری انجام می‌دهند، 50 درصد پول می‌خواهند و 50 درصد آپارتمان که برای سازندگان نیز مناسب است و کمی کمبود نقدینگی آنها را جبران می‌کند. او یادآوری می‌کند: در بازار فعلی که هنوز رونق برقرار نشده، برای دو طرف یعنی هم دارندگان ملک کلنگی و هم سازندگان آپارتمان‌های نو این روش بهترین روش است. هر چند حق انتخاب شاید در برخی موارد محدود شود.

متقاضيان شهرستاني خريد مسكن در تهران

برخي ديگر از فعالان بازار مسکن در غرب تهران نيز می‌گویند: به جز سازندگان و صاحبان ملک کلنگی، برخی زمین‌داران و صاحبان املاک در شهرستان‌ها نیز متقاضیان انجام معاملات تهاتری هستند؛ کسانی که در شمال کشور زمین دارند یا املاکشان در حاشیه شهر تهران قرار دارد. این نوع افراد بیشتر خواهان آپارتمان‌های کوچک یا ماشین‌های لوکس هستند. برخی از این افراد نیز املاک کوچکی در مناطقی مانند هشتگرد یا کرج خریداری کرده و حالا با وام و پس‌انداز می‌خواهند ملکی در تهران داشته باشند اما متاسفانه همین رکودی که در بازار مسکن تهران است، در شهرهای حاشیه‌ای نیز وجود دارد و تنها راه‌حل، پیشنهاد تهاتر است.

رابطه معکوس نقدینگی و تهاتر

حسام عقبایی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز با تایید سخنان فعالان بازار می‌گوید: زمان‌هایی که ما دچار رکود خرید و فروش در بازار مسکن می‌شویم، مالکان و سرمایه‌گذاران رو به تهاتر می‌آورند زیرا نقدینگی در این بازار کم است و به‌دلیل عدم سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن، بهترین روش برای خرید و فروش، تهاتر است. آمارها هم نشان مي‌دهد در سال‌های اخیر رشد معاملات تهاتری بیشتر شده است. به‌طور مثال سازندگانی که بين 10 تا 20 واحد در هر پروژه احداث مي‌كنند، خواهان واگذاری برخي از اين آپارتمان‌ها در مقابل مغازه، زمین و ملک کلنگی و باغ در شمال کشور هستند. حتی برخی تهاتر‌ها در مقابل دریافت اتومبیل و سایر کالاهاي باارزش و گران‌قيمت است. در برخی موارد نیز کسانی که قصد دارند واحد کوچک خود را به واحد بزرگ‌تر تبدیل کنند هم وارد این نوع بازار می‌شوند.

به اعتقاد عقبایی، کسانی که این نوع معاملات را انجام می‌دهند، کمتر ضرر کرده زیرا ملک در مقابل ملک می‌گیرد.

او یکی از مزایای بزرگ روش‌هاي غيرنقد در معاملات مسكن را كاهش زمان انجام معامله كه معمولا در دوران ركود به حداكثر مي‌رسد، عنوان مي‌كند و می‌گوید: ممکن است فروش یک کارخانه یا یک سوله يا فروش يك ملك بزرگ متراژ مدت‌ها طول بکشد اما با استفاده از مدل خريد و فروش غيرنقدي، تبدیل آنها راحت‌تر انجام مي‌شود. بنابراین در این روش زمان کمتری برای رسیدن به هدف صرف می‌کنیم ولی اگر زمانی کسی مجبور به تبدیل ملکش به ملک کوچک‌تری باشد، ممکن است شرایط معامله برابر نباشد. یعنی گاهی پیش می‌آید که این نوع معاملات تهاتری، جفت برنده نداشته باشد و یک طرف به خاطر نیاز بیشتر، ملکش را کمتر از ارزش واقعی، تهاتر کند.

رئيس اتحاديه مشاوران املاك تهران با تاکید بر اینکه اگر تسهیلات بانکی در بخش مسکن افزایش پیدا ‌کند، کمتر از این نوع معاملات انجام می‌شود، تصریح کرد: در سال 83، معادل 15 میلیون تومان وام مسکن داده مي‌شد که این میزان 38 درصد ارزش واقعی مسکن بود. در حال حاضر این وام 45 میلیون تومان است اما ارزش آن کمتر از 12 درصد ارزش ملک است؛ یعنی دادن این وام قدرت خرید خریدار را افزایش نمی‌دهد. 45 میلیون در یک آپارتمان 70 متری که به‌طور متوسط قیمت آن 280 میلیون تومان است، رقم قابل توجهی نیست.

به اعتقاد وی، میزان وام مسکن باید به اندازه‌ای باشد که 50 درصد قیمت یک خانه را پوشش دهد. اما در حال حاضر این وام‌ها با قیمت‌های واقعی بسیار فاصله دارد. از سوی دیگر اگر وام‌ مسکن به قیمت واقعی نیز نزدیک شود، توان پرداخت بازپرداخت آن وجود ندارد. او یکی از راه‌های کنترل بازار مسکن را کنترل بانک‌های خصوصی می‌داند و می‌گوید: متاسفانه بانک‌ها با پول‌ مردم، رو به بنگاهداری و سوداگری آورده‌اند. اگر بانک‌ها به جای تبدیل شدن به هلدینگ‌های ساختمانی، پول‌هایشان را در تولید سرمایه‌گذاری کنند، شاهد رونق اقتصادی نیز خواهیم بود.

عقبایی درباره کاهش نرخ سود بانکی گفت: باید مراقب پولشویی بانک‌ها باشیم و نگذاریم در این بازار، سفته‌بازی راه بیندازند.

ایجاد رقیب برای تولیدکننده

محمدمهدی مافی، دبیر انجمن صنفی انبوه‌سازان مسکن استان تهران نیز با بیان اینکه تهاتر و معاوضه، روشی برای انبوه‌سازان است تا در بازار راکد، محصولاتشان را بتوانند به فروش برسانند می‌گوید: محدودیت‌های این روش برای سازندگان کوچک است که با محدودیت مصالح و سرمایه روبه‌رو هستند. اما سازندگان بزرگ بسیاری از نیازهایشان را از روش‌های تهاتر تامین می‌کنند. به‌طور مثال بسیاری از مصالح و تامین تجهیزات مانند آسانسور كه خريد آن هزينه‌بر است از همین روش تهاتری انجام می‌شود؛ یعنی عرضه‌کنندگان محصول به جای پول، چند واحد آپارتمان می‌خرند اما در زمان فروش، همین افراد به رقیب تولیدکننده تبدیل می‌شوند زیرا این افراد با رقم‌های پایین آپارتمان را به دست آورده‌اند و حالا می‌توانند قیمت را پایین‌تر از تولیدکننده به فروش برسانند و درواقع برای خودشان رقیب تولید می‌کنند.