رفع یک معضل قدیمی در نظام حقوقی

استاد دانشگاه تهران گفت: ده‌ها سال ما از اسناد عادی ضربه خوردیم، قانون الزام یک موضوع بدیهی است که باید آن را بپذیریم. 

یکی از معضلات اساسی قوه‌قضاییه در خصوص اموال غیرمنقول، دعاوی کیفری حاصل از اختلافات حقوقی است، یعنی ملکی به‌واسطه اسناد عادی معارض پیدا می‌کند و طرفین بر سر اختلافات حقوقی دچار دعوای کیفری می‎‌شوند.

در این راستا فرهاد بیات استاد دانشگاه تهران توضیح داد: نقطه قوت قانون الزام این است که طبق آن دعاوی مبتنی بر سند عادی در مراجع قضائی قابل استماع نیست وگرنه پیش از این، ما قانون الزام به ثبت را در قانون داشتیم، اما ضمانت اجرای آن در خصوص اعتبار معاملاتی که در سند عادی انجام می‌شد، معلوم نبود. اما در مورد قانون الزام به ثبت معاملات می‌توان گفت؛ ضمانت اجرا را به‌خوبی تصریح کرده است و دعاوی را استماع نمی‌کند.

به گفته وی، اسناد عادی ضربات مهلکی بر پیکره نظام حقوقی فرود آورد؛ از جمله مهم‌ترین آنها برهم زدن امنیت روانی مردم و نااطمینانی در معاملات بود. او معتقد است تصویب قانون الزام به ثبت معاملات را ضروری، بدیهی و در جهت عرف و عقلانیت است که با ایجاد امنیت در معاملات، رشد اقتصادی و توسعه نظام ثبت را به دنبال خواهد داشت.

تصویب قانون الزام به ثبت معاملات یعنی آغاز نظم بخشی به معاملات

بیات در پاسخ به این سوال که چه مسئله‌ای موجب تصویب قانون الزام به ثبت معاملات شد، توضیح داد: تعارض بین سند عادی و رسمی موجب تصویب قانون الزام شده است. شخصی می‌رود خانه خودش را با سند عادی به شما می‌فروشد. ولی چون در سازمان ثبت همچنان سند به نامش وجود دارد، از بانک تسهیلات می‌گیرد و ملکی را که فروخته است در رهن بانک می‌گذارد، در مقابل بانک آن را به عنوان وثیقه می‌پذیرد، از یک طرف خریدار محق است و از طرف دیگر بانک مطلع نبوده و به اسناد اعتماد کرده است و قرارداد را منعقد می‌کند، اینجا حقوق این دوتا با هم تعارض پیدا می‌کند. بانک می‌گوید؛ از کجا بدانم که شما ملک را خریدید یا نه، چون من اطمینان کردم به اسنادی که مراجع قانونی صادر کرده‌اند و استعلام گرفتم و با رعایت همه آنچه می‌توانستم بررسی و چک کنم، این کار را کرده‌ام.

این حقوقدان تصریح کرد: در این مسئله برخی حق را به خریدار مقدم می‌دادند و برخی حق را به بانک می‌دادند که آشفتگی ایجاد می‌کرد و اطمینان و نظم و امنیت معاملات را از بین می‌برد و این یکی از مصادیق رایج مشکلات بود که قانونگذار به دلیل نظم‌بخشی به ثبت معاملات این قانون را تغییر داد.

قانون الزام به ثبت معاملات ضمانت اجرا را به خوبی تصریح کرده است

وی در خصوص ضمانت اجرای قانون به عنوان یکی از خصوصیات مهم قانون الزام به ثبت معاملات گفت: مهم‌ترین مسئله، ضمانت اجرای قانون است، دعاوی عادی مبتنی بر سند عادی در مراجع قضائی قابل استماع نیست و در غیر این صورت پیش از این ما قانون الزام به ثبت را در قانون داشتیم، اما ضمانت اجرای آن در خصوص اعتبار معاملاتی که در سند عادی انجام می‌شد، معلوم نبود. اما در مورد قانون الزام به ثبت معاملات می‌توان گفت؛ ضمانت اجرا را به‌خوبی تصریح کرده است و دعاوی را استماع نمی‌کند.

قانون الزام به ثبت معاملات پاسخی بدیهی به نیاز اولیه و سرمایه‌گذاری است

وی درباره اهمیت اموال غیرمنقول و مالکیت املاک در کشور توضیح داد: مالکیت املاک به عنوان نیاز اولیه یا سرمایه‌گذاری بسیار با اهمیت است. به دلیل افزایش قیمت املاک در کشور، دعاوی مطروحه مرتبط با آن نیز بار مالی قابل توجهی دارد. یکی از مؤلفه‌های مهم سرمایه‌گذاری امنیت است، اینکه مردم بدانند؛ اگر سرمایه‌گذاری انجام دادند، معارضی پیدا نمی‌کند. در صورتی که امنیت اقتصادی و سرمایه گذاری به‌وجود بیاید، اقتصاد نیز رونق می‌یابد.

دعاوی کیفری بر اساس اسناد عادی استماع نمی‎‌شود

بیات با اشاره به اینکه بخشی از دعاوی مربوط به املاک، کیفری است، خاطرنشان کرد: شناسایی مالکیت اراضی، زمین‌خواری و جعل اسناد عادی باعث شد قانونگذار به سمت تصویب قانون الزام به ثبت معاملات برود که می‌تواند کاهش دعاوی ملکی را در پی داشته باشد. یکی از دعاوی مبتلا به در نظام حقوقی دعوای انتقال مال‌غیر است که در قانون الزام به ثبت معاملات آمده است. پیرو همین مسئله دعوای کیفری بر اساس اسناد عادی استماع نمی‎‌شود. بنابراین انتظار می‌رود، یکی دیگر از نتایج اجرای قانون کاهش دعاوی حقوقی و کیفری باشد.

نااطمینانی زیبنده نظام حقوقی ما نیست

وی تصویب قانون الزام به ثبت معاملات را توجه به عرف و عقلانیت اجتماعی دانست و توضیح داد: زیبنده نظام حقوقی ما نیست که نا اطمینانی را در فضای اقتصادی ایجاد کند. ما نباید طی این سال‌ها اعتماد مردم را به نظام حقوقی مخدوش می‌کردیم. دهه‌ها ما از این موضوع ضربه خوردیم، قانون الزام یک موضوع بدیهی است، باید آن را بپذیریم. ما برای چنین امر معقولی دهه‌ها ضرر دادیم. نظام ما باید به عرف و عقلانیت توجه بیشتری داشته باشد. مهم‌ترین فایده قانون الزام توسعه نظام ثبت است که هم آینده را تعیین تکلیف کرده می‌کند و هم گذشته را.

افزایش امنیت اقتصادی منوط به اجرای درست سامانه‌های مرتبط با قانون الزام به ثبت معاملات

بیات با اشاره به ماده یک و ده قانون الزام به ثبت معاملات، نقش سامانه‌های مرتبط با قانون الزام را کلیدی دانست و گفت: ماده ۱ و ماده ده قانون دو ماده کلیدی هستند ماده یک ناظر به معاملاتی است که در آینده بعد از لازم‌الاجرا شدن قانون انجام می‌شود و ماده ده معاملات ناظر به قبل از این قانون است. در همین راستا سامانه‌ای مرتبط با قانون الزام پیش‌بینی شده است که هر کس با سند عادی ملک خریداری کرد، لازم است در آن سامانه اعلام کند. یکی از مسائل ضروری، ایجاد سامانه‌ها و از آن مهم‌تر نگه‌داشت و پشتیبانی سامانه‌هاست. سامانه‌ها باید به لحاظ فنی درست تعبیه شود و پشتیبانی شود.

وی تاکید کرد: لازم است اموال شناسنامه دار باشند و مالک آنها مشخص باشد. در این صورت از زمین‌خواری و دعاوی متعدد و سواستفاده‌ها جلوگیری می‌شود، همه اینها از مزایای اجرای قانون الزام است که می‌تواند امنیت اقتصادی و احترام به حقوق مالکیت را می‌تواند افزایش دهد. به نوعی حقوق تحت تأثیر سامانه‌ها قرار گرفته است. اجرای قانون در مواد یک و ده به ایجاد دو سامانه منوط شده که در واقع اهمیت پشتیبانی سامانه‌ها را می‌رساند که باید به صورت ۷ ،۲۴ کار کند و در غیر این صورت ممکن است در فعالیت مردم اخلال ایجاد کند.