دیوار مالی مسکن ملی

اخبار بازار ایران – طرح ساخت مسکن‌ملی ۲ساله شد؛ اما «تقاضای پای‌کار» و «تیراژ ساخت» هر دو کمتر از نصف هدف مصوب است. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» براساس آمارهای ثبت‌نامی و پیشرفت پروژه‌ها نشان می‌دهد، تاکنون ساخت حدود ۶۰۰هزار واحد مسکونی شروع شده و در حال انجام است. در سمت تقاضا نیز از ۱.۷میلیون واجدشرایط قطعی، حدود ۶۵۰هزار خانوار «سوار ماشین مسکن ‌ملی» شده‌اند؛ به این معنی که بخشی از «آورده نقدی» خود را پرداخت کرده‌اند. این ارقام مشخص‌ می‌کند، از هر ۳متقاضی مسکن دولتی، فقط یک‌نفر می‌تواند از پس‌کار بربیاید. علت، بررسی شده است.

صورت وضعیت مسکن میلیونی، دو سال و یک ماه بعد از تصویب طرح خانه‌‌‌سازی دولتی، یک دیوار مالی در مسیر این طرح را نشان می‌دهد. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، تازه‌‌‌ترین آمارهای مربوط به برنامه ساخت یک میلیون مسکن در سال، که آخر شهریور 1400 با تصویب و ابلاغ قانون جهش تولید مسکن آغاز شد نشان می‌دهد، از هر سه متقاضی واجد شرایط مسکن دولتی، عملا دو نفر به پروژه‌‌‌ها نمی‌‌‌رسند. این آمار از مقایسه تعداد «تقاضای موثر» در برابر تعداد «تقاضای اولیه قطعی» برای واحدهای مسکونی طرح خانه‌‌‌سازی دولتی (یک میلیون مسکن در سال)، به دست آمده است.

بر اساس آخرین آمارهای مربوط به وضعیت متقاضیان و ساخت خانه‌‌‌های دولتی‌‌‌ در قالب نهضت ملی مسکن، تاکنون حدود یک میلیون و700‌هزار نفر از سوی دولت به عنوان «تقاضای اولیه قطعی» شناسایی و معرفی شده‌‌‌اند. آمار کل ثبت‌‌‌نام‌کنندگان این طرح 6 میلیون نفر است. تقاضای اولیه قطعی یعنی آن دسته از متقاضیانی که در مراحل مختلف مربوط به پایش ثبت‌‌‌نام‌‌‌کننده‌‌‌های طرح نهضت ملی مسکن از همه فیلترهای تعیین‌شده عبور کرده و تمام شروط تعیین‌شده از سوی مجری این طرح برای قرار گرفتن در فهرست نهایی متقاضیان واجد شرایط را داشته‌‌‌اند. اما تاکنون، از یک میلیون و700 هزار نفر متقاضی که هم از نظر مجری طرح یک میلیون مسکن در سال واجد شرایط ورود به این برنامه تامین مسکن دولتی بوده‌‌‌اند و هم خودشان برای قرار گرفتن در فهرست متقاضیان این واحدها تمایل داشته و اقدام به ثبت‌نام کرده‌اند، تنها 650‌هزار نفر موفق شده‌‌‌اند سوار بر ماشین یک میلیون مسکن شوند. از سمت عرضه نیز، در حالی که مطابق با هدف‌‌‌گذاری صورت‌گرفته برای ساخت سالانه یک میلیون مسکن از سال 1400، عملا تاکنون باید2میلیون واحد مسکونی ساخته و تحویل می‌‌‌شد تنها حدود 600‌هزار واحد مسکونی ساخته شده و در حال ساخت است که البته بخشی از این واحدها نیز تاکنون تحویل متقاضیان شده است. این 600‌هزار واحد مسکونی جدیدترین آمار از واحدهای مسکونی دارای قرارداد با سازنده یا عملا آمار واقعی از تعداد خانه‌‌‌هایی است که در طرح مسکن ملی وارد پروسه عملیات اجرایی ساخت شده‌‌‌اند.

پیام مهم از سمت تقاضا

بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد، گذشته از آنکه طرح ساخت یک میلیون مسکن عملا از هدف‌‌‌گذاری صورت‌گرفته در قانون جهش تولید مسکن عقب مانده است اما یک پیام مهم از متن این آمارها قابل دریافت است. این پیام مهم آن است که به طور متوسط از هر سه نفر تقاضای موثر و واجد شرایط مسکن ملی تنها یک نفر تاکنون موفق شده است سوار بر ماشین خانه‌‌‌سازی دولتی شود. یعنی از حدود یک میلیون و700‌هزار نفر متقاضی واجد شرایط تنها حدود 650‌هزار نفر، آورده اولیه واریز کرده‌‌‌اند.این در حالی است که این آمار 650‌هزار نفری از افرادی که اقدام به واریز آورده اولیه کرده‌‌‌اند تنها مربوط به تعداد متقاضیانی است که قسط اول آورده یعنی 40 میلیون تومان را پرداخت کرده‌‌‌اند. بررسی‌‌‌ها اما نشان می‌دهد در دومین سال از اجرای طرح خانه‌‌‌سازی دولتی دست‌‌‌کم باید متقاضیان به طور متوسط آورده‌‌‌ای 200 میلیون تومانی پرداخت کرده باشند اما هیچ آماری از تعداد افرادی که این میزان آورده یا بیش از آن به شبکه بانکی برای تزریق به پروژه‌‌‌ها واریز کرده باشند، در دست نیست. این در حالی است که برخی پروژه‌‌‌ها هم در مراحل پایانی ساخت قرار دارند و محاسبات صورت‌گرفته نشان می‌دهد در این پروژه‌‌‌ها که نزدیک 70‌درصد پیشرفت فیزیکی دارند، آورده نقدی مطالبه‌شده که باید از سوی متقاضیان واریز شود رقمی بیش از 300میلیون تومان است.

چرا تقاضای موثر جا ماند؟

اما سوال مهمی که باید به آن پاسخ داده شود این است که چرا باید از میان یک میلیون و700‌هزار نفری که از بین حدود 6 میلیون نفر متقاضی، پس از کسب همه امتیازها از بابت واجد شرایط بودن طرح خانه‌‌‌سازی دولتی، برای افتتاح حساب و واریز آورده نقدی از سوی مجری طرح فراخوانده شده‌‌‌اند، تنها حدود یک‌سوم از اینها یعنی حدود 650‌هزار نفر، موفق به سوار شدن به ماشین این طرح شوند و حدود دو‌سوم آنها عملا از این طرح جا مانده‌‌‌اند؟

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد در این جاماندگی چند عامل مهم و موثر ایفای نقش کرده است. یک عامل مربوط به آن است که در برخی موارد، پروژه‌‌‌های ساخت به مرحله‌‌‌ای نرسیده است که متقاضی به پروژه وصل شود. نقص مدارک برای اتصال متقاضی به پروژه یا سایر مسائل اداری نیز می‌تواند به عنوان دلیل دیگر این جاماندگی معرفی شود. به عنوان مثال، هفته گذشته، یک مقام مسوول در شبکه بانکی کشور از دو عامل مهم و موثر در ثبت عملکرد ضعیف وام‌‌‌دهی بانک‌ها به پروژه‌‌‌های نهضت ملی مسکن خبر داد. این مقام مسوول در شبکه بانکی کشور در گفت‌وگو با «ایسنا» اعلام کرده بود که یک علت پرداخت نشدن تسهیلات مسکن دولتی از سوی بانک‌های خصوصی، عدم‌امکان معرفی متقاضیان به واسطه عدم‌راه‌‌‌اندازی سامانه‌‌‌ای است که قرار بود به همین منظور از سوی دولت ایجاد و راه‌‌‌اندازی شود اما عملا تا اواخر سال قبل چنین سامانه‌‌‌ای وجود نداشت و از ابتدای امسال این سامانه ایجاد شد. از سوی دیگر، به گفته وی، حتی بعد از معرفی متقاضیان، شرط اساسی این است که متقاضی معرفی‌شده شرایط دریافت وام را داشته باشد که یکی از این شرایط اختصاص زمین به متقاضی است. این درحالی بود که برخی متقاضیانی که معرفی شدند هم نمی‌توانستند از وام استفاده کنند. یکی از دلایل این عدم‌امکان استفاده متقاضی از وام، آن است که بر اساس قوانین شبکه بانکی باید یک‌‌‌سوم پروژه ساختمانی اجرایی شود و برای ۷۰‌‌‌درصد باقی‌‌‌‌‌‌‌‌‌مانده تسهیلات در نظر گرفته شود. چرا که طبق روال بانکی، بانک موردنظر باید حصول اطمینان کند که این وام در ساخت مسکن مورد استفاده قرار می‌گیرد.

علت مهم‌تر: ناتوانی مالی متقاضی

اما موضوعی که با وزن بالاتر نسبت به سایر عوامل عملا منجر به ریزش اجباری تعداد قابل‌توجهی از تقاضای اولیه نهایی و واجد شرایط از این طرح شده است و در واقع نقش غربال متقاضیان واجد شرایط در برنامه ساخت یک میلیون مسکن در سال را ایفا کرده است، «دیوار ناتوانی متقاضیان واجد شرایط مسکن دولتی و عدم‌توانایی آنها در تامین و پرداخت آورده نقدی» است. بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد در حالی که هنوز هیچ بیانیه و اعلامیه رسمی در خصوص قیمت تمام‌شده ساخت واحدهای مسکونی در طرح یک میلیون مسکن در سال از سوی مجری این طرح اعلام و منتشر نشده است اما نتایج یک بررسی میدانی از یک نمونه واقعی و در حال اجرای مسکن ملی در یکی از شهرهای اطراف تهران نشان می‌دهد به قیمت امروز، قیمت نهایی ساخت این واحدها به طور متوسط مترمربعی حدود 15 میلیون تومان تمام می‌شود. خبرگزاری «ایسنا» چند روز قبل، در گزارشی از وضعیت پروژه‌‌‌های نهضت ملی مسکن در پاکدشت در حومه تهران، اعلام کرد، برای بخشی از پروژه‌‌‌های نهضت ملی در این شهر که هم‌‌‌اکنون به پیشرفت فیزیکی 70درصدی رسیده‌‌‌اند، آورده نقدی 420 میلیون تومانی از سوی مسوولان تخمین زده شده و به طور غیررسمی به متقاضیان هم اعلام شده است؛ این واحدها 60 مترمربع مساحت دارند که با احتساب وام 550 میلیون تومانی نهضت ملی عملا هزینه ساخت هرمترمربع از آنها حول و حوش 15 میلیون تومان تمام می‌شود؛ یعنی به قیمت امروز رقم کل ساخت این واحدها بیش از 900 میلیون تومان تخمین زده شده است. این در حالی است که حدود دو ماه قبل هم، علیرضا جعفری، معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل شرکت عمران شهرهای جدید در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد»، متوسط هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی خام یعنی واحدهایی که مرحله سفت‌‌‌کاری در آنها به اتمام رسیده و تکمیل مراحل نازک‌‌‌کاری و تجهیزات داخلی واحدها به متقاضیان واگذار می‌شود، با هزینه آماده‌‌‌سازی زمین و محوطه‌‌‌سازی، حول و حوش 10 میلیون تومان برای شهرهای جدید اعلام کرد. اما نمونه اخیر که در گزارش «ایسنا» به آن اشاره شده است عملا نشان می‌دهد که هزینه ساخت هر واحد مسکونی نهضت ملی، با مساحت 80 تا 100 مترمربع، به طور متوسط به قیمت امروز رقمی حداقل حول و حوش یک میلیون و200‌هزار تومان تمام می‌شود که با کسر وام 550 میلیون تومانی بانکی، عملا متقاضیان به قیمت امروز باید به فکر واریز آورده حدود 650 میلیون تومانی باشند.

اما در حالی که بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد به طور متوسط تاکنون هر متقاضی باید آورده‌‌‌ای حدود 200 میلیون تومان واریز کرده باشد اطلاعی از اینکه چه تعداد از متقاضیان تاکنون سهم موثری از آورده خود را واریز کرده‌‌‌اند در دسترس نیست و تنها آمار 650‌هزار نفری از افرادی که قسط اول آورده یعنی 40 میلیون تومان را واریز کرده‌‌‌اند در اختیار است. در چنین شرایطی، شواهد نشان می‌دهد نه‌تنها تاکنون فقط حدود یک‌سوم متقاضیان اولیه نهایی و واجد شرایط موفق به عبور از دیوار مالی مسکن ملی شده و قسط اول آورده را واریز کرده‌‌‌اند، بلکه بسیار بعید به نظر می‌رسد که سهم موثری از این متقاضیان ‌درصد متناسبی از آورده نقدی خود تا به امروز را واریز کرده باشند. این وضعیت یک پیام مهم بیشتر ندارد و آن ناتوانی مالی متقاضیانی است که به‌رغم ثبت‌نام در نهضت ملی مسکن، به‌رغم تمایل برای حضور در طرح خانه‌‌‌سازی دولتی و خانه‌‌‌دار شدن از این روش و به‌رغم واجد شرایط شناخته شدن از سوی مجری طرح، عملا از قطار نهضت ملی جا مانده‌‌‌اند. هم‌‌‌اکنون وضعیت درآمد خانوارها، شرایط بازار اجاره و تورم بالا در این بازار و همچنین بالا بودن سایر هزینه‌‌‌های زندگی ناشی از تورم بالای کالاها و خدمات مصرفی خانوارها، عملا توان پس‌‌‌انداز را از عمده خانوارها به‌خصوص خانوارهای فاقد مسکن سلب کرده است. در شرایطی که حداقل حقوق دستمزد نیروهای کار بر اساس قانون کار کمتر از 9 میلیون تومان است، برآوردهای «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد اجاره‌‌‌بهای کل ماهانه یک واحد مسکونی معمولی و میان‌متراژ در شهرهای کشور به طور متوسط بیش از 7 میلیون تومان است. این موضوع نشان می‌دهد همین حالا بسیاری از خانوارها حتی در تامین اجاره‌‌‌بهای خود ناتوان هستند و برای پرداخت اجاره‌‌‌بها ناچار به کاهش سهم سایر هزینه‌‌‌ها در سبد هزینه خانوار (مانند هزینه تامین کالری و…) هستند. در چنین شرایطی نمی‌توان انتظار داشت خانوارهای فاقد مسکن بتوانند با پس‌‌‌انداز  اقدام به واریز سهم آورده متقاضی کنند. این موضوع مانند یک دیوار مالی بلند و مستحکم، دسترسی این گروه از خانوارها را به خانه‌‌‌های دولتی‌‌‌ساز مسدود کرده است. خانه‌‌‌هایی که دولت به انواع و اقسام و روش‌های مختلف از جمله به صفر رساندن  قیمت زمین، در نظر گرفتن تسهیلات بانکی 550 میلیون تومانی با سود یارانه‌‌‌ای و تلاش برای کاهش هزینه ساخت، در دستور کار برای ساخت قرار داده است؛ اما باز هم متقاضیان از تامین سهم آورده نقدی ناتوان هستند.

عرضه هم عقب مانده است

آمارهای جدید از وضعیت نهضت ملی مسکن نه‌تنها از جاماندگی حدود دو‌سوم از متقاضیان واجد شرایط از این طرح خبر می‌دهد که تاکنون موفق به واریز آورده اولیه خود نشده‌‌‌اند که در عین حال نشان‌دهنده جاماندگی عرضه از برنامه ساخت نیز هست. در حالی که طی دو سال اجرای این طرح باید معادل 2میلیون واحد مسکونی برای ساخت تعریف و وارد پروسه عملیات اجرایی می‌‌‌شد اما آمارها نشان می‌دهد تاکنون معادل یک میلیون واحد مسکونی پروژه تعریف‌شده در نهضت ملی مسکن بوده است. از این تعداد نیز تنها حدود 600‌هزار واحد دارای قرارداد با سازنده هستند یا به‌عبارت دقیق‌‌‌تر عملیات ساخت آنها روی زمین شروع شده است. آمار وام‌‌‌های پرداختی از سوی شبکه بانکی به نهضت ملی مسکن نیز تاکنون معادل 460‌هزار واحد مسکونی شامل وام‌‌‌های پرداختی به هر دو نوع پروژه‌‌‌های 99 ساله و خودمالکی بوده است. در این میان معادل حدود یک میلیون و860‌هزار واحد مسکونی نیز زمین تامین شده است.

منبع: دنیای اقتصاد