ساخت مسکن به قیمت گرسنگی آیندگان

اخبار بازار ایران – در ماده ۵۰ فصل مسکن لایحه هفتم توسعه آمده است که «وزارت راه و شهرسازی در اجرای قانون جهش تولید مسکن مکلف است به منظور زمینه سازی و تسهیل دسترسی به مسکن مناسب به ویژه برای افراد فاقد مسکن و در راستای ارتقای کمی و کیفی سکونت از طریق توافق با مالکین اراضی غیردولتی فاقد کاربری مسکونی با رعایت ماده (۸) قانون جهش تولید مسکن نسبت به تأمین زمین برای اجرای طرح‌های حمایتی ساخت مسکن و یا احداث شهرک‌های مسکونی توسط بخش خصوصی، تعاونی و عمومی غیردولتی با اولویت تعاونی‌های مردمی و با رعایت ضوابط وزارت راه و شهرسازی اعم از رعایت سرانه‌های شهری و تأمین خدمات زیربنایی و روبنایی مورد نیاز و همچنین سایر قوانین و مقررات اقدام نماید.»

به این ترتیب اراضی ۳ و ۴ کشاورزی کاملاً قانونی تغییر کاربری داشته و برای نهضت مسکن سازی مورد استفاده قرار می‌گیرد؛ این در حالی است که عضو مؤسسه خاک و آب می‌گوید، زمین‌های درجه ۱ تا ۴ اراضی کشاورزی شناخته شده هستند. ایران ۱۸ میلیون هکتار اراضی قابل کشت دارد که بیش از ۷۰ درصد آن اراضی ۳ و ۴ به شمار می‌رود.

یا در گلایه‌ای دیگر از تغییر کاربری اراضی کشاورزی و مزارع تحقیقاتی، رئیس مؤسسه تحقیقات اصلاح و تهیه نهال و بذر خبر داد که ۱۷۰ هکتار از اراضی تحقیقاتی حاصلخیز درجه یک و دو این مؤسسه در دو دهه اخیر برای توسعه شهری از دسترس خارج شده است. در واقع هر روز شاهد دست‌اندازی برخی ادارات دولتی و نهادهای مختلف به اراضی تحقیقاتی مؤسسه هستیم و برای پیگیری موضوع در دادگاه با شهرداری‌ها و کلانتری‌ها درگیر بوده و باید احقاق حق کنیم. در حالی که بدون این اراضی امکان تحقیقات برای معرفی ارقام جدید در راستای تأمین امنیت غذایی ناممکن خواهد بود. چنین عملکردی در سایر کشورها هرگز اتفاق نمی‌افتد.

وی اظهار کرد که اراضی تحقیقات برای کارهای عمرانی مانند اتوبان‌کشی و مترو استفاده شده، به طوری که ایستگاه مترو محمد شهر کرج در گذشته مزرعه تحقیقات غلات بوده است.

همچنین یک عضو کمیسیون کشاورزی مجلس یازدهم با انتقاد از خرد شدن مستمر اراضی کشاورزی گفت، تأمین امنیت غذایی کشور در گرو حفظ و نگهداری اراضی کشاورزی است، اگر اراضی کشاورزی ساماندهی نشوند و در راستای توسعه بخش کشاورزی از آنها استفاده نشود تأمین غذای ۸۵ میلیون نفر وابسته به خارج از کشور خواهد شد.

نقل قول آخر را هم به وزیر راه و شهرسازی اختصاص می‌دهیم که عنوان کرد، در راستای جهش تولید مسکن ۵۰ هزار هکتار زمین در شهرها برای نهضت ملی مسکن تأمین شده که این عدد در تاریخ انقلاب بی‌نظیر بوده است.

پشت پرده یک قانون

حجت ورمزیاری، مدرس دانشگاه و محقق بخش کشاورزی درباره قانون تغییر اراضی کشاورزی به مهر گفت: در لایحه‌ای که دولت برای برنامه توسعه هفتم تقدیم مجلس شورای اسلامی کرد، این افزایش دو دهم درصد محدوده‌ها و همچنین افزایش طرح‌های هادی به این شکل مطرح نبود؛ اما در کمیسیون تلفیق این موارد اضافه شد و متأسفانه برخی از آنها نیز در صحن علنی مجلس به تصویب رسید.

وی افزود: هنگام تصویب، موضوع با چالش و بحث‌های زیادی همراه شد.

وی با گلایه عنوان کرد: اینکه گفته شود ۲ دهم درصد به محدوده روستا و شهرهای کشور اضافه شود که ظاهراً در صحن علنی مجلس، کلانشهرها مستثنا شدند، نیاز به ۳۳۰ هزار هکتار زمین نیاز دارد. بار مالی این میزان زمین نیز حدود ۳ هزار و ۴۰۰ هزار میلیارد تومان (بیش از ۳ هزار همت) می‌شود؛ ضمن اینکه تمام هزینه‌ها در این عدد نیامده است.

وی ادامه داد: این طرح بار مالی زیادی به اقتصاد تحمیل می‌کند که اولاً خلاف اصل ۷۶ قانون اساسی است و مجلس نمی‌تواند حکمی را بگذارد که بار ملی داشته و منبع تأمین آن پیش بینی نشده باشد.

این کارشناس و محقق بخش کشاورزی اضافه کرد: علاوه بر اینکه برخی زمین خواران تا کنون به اراضی کشاورزی و منابع طبیعی خارج از محدوده‌های شهرها و روستاها تجاوز و ساخت و ساز کردند. پیامد الحاق دو دهم درصد، ساخت و سازهای غیرقانونی که در معرض قلع و قمع بودند به این ترتیب قانونی می‌شود.

تخلفات مشروعیت بخشی شده و سند دریافت می‌کنند.

وی با بیان اینکه تخلفات مشروعیت بخشی شده و سند دریافت می‌کنند، گفت: مجازاتی هم مشمول آنها نشده و تشویقی برای سایر سوداگران خواهد شد.

پس لرزه‌های الحاق

ورمزیاری در ادامه سخنان خود به موج ثانویه این مصوبه اشاره کرد و گفت: پس از ابلاغ این قانون، افراد متخلف تشویق می‌شوند و با این پیش زمینه که اگر غیرقانونی و با تجاوز به اراضی کشاورزی و منابع طبیعی ساخت و ساز داشته باشند در چند سال آینده با افزایش محدوده شهرها و روستاها تخلفات مشروعیت بخشی و قانونی می‌شود، با حجمی از این دست تخلفات رو به رو خواهیم شد. آنچه برای موضوع حفر چاه‌های غیرمجاز شاهد بودیم. در مقطعی، بخش عمده‌ای از چاه‌های غیرمجاز، مجاز و سنددار شدند. همین امر سبب شد تا موج بعدی حفر غیرقانونی چاه آغاز شود.

این محقق افزود: چنین عملکردی خلاف سیاست‌های کلی نظام در بخش کشاورزی و منابع طبیعی است زیرا تأمین امنیت غذایی تکلیف شده سیاست‌ها در حوزه محیط زیست و اصل ۵۰ قانون اساسی است. بند ۹ اصل سوم قانون اساسی بر افزایش تولیدات کشاورزی تا رسیدن به مرحله خودکفایی و قطع وابستگی تاکید شده؛ بنابراین مساله الحاق اراضی کشاورزی به محدود شهرها و روستاها برای ساخت مسکن خلاف اصل ۳ قانون اساسی است.

وی اظهار کرد: این مساله یک هجمه بی سابقه در تاریخ کشور است که در عرض ۵ سال ۳۳۰ هزار هکتار زمین کشاورزی و منابع طبیعی تغییر کاربری داده و وارد محدود شهر و روستا شود. مضاف بر اینکه تشکیل هر سانتی متر خاک کشاورزی صدها سال زمان نیاز دارد.

مشکل حل نمی‌شود فقط افزوده می‌شود

این محقق با تاکید بر دو مؤلفه «جمعیت ساکن» و «شاغل» ادامه داد: گاهی در روستا یا شهری جمعیت ساکن و شاغل رشد مثبت دارد (ساخت خانه دوم و سوم مدنظر نیست) و از خانه‌های خالی و بافت‌های فرسوده استفاده شده اما باز هم کفاف جمعیت را نمی‌دهد برای چنین مواردی مشکلی نیست اگر زمین کشاورزی اختصاص یابد؛ اما اینکه حکم قطعی و کلی در قانون برنامه توسعه هفتم صادر شود، نمی‌تواند منطقی باشد.

وی تصریح کرد: در برنامه توسعه باید اولویت‌ها توصیه و بر مشکلات اساسی تاکید شود نه برای افزایش محدوده شهرها و روستاها. جمعیت روستایی از سال ۱۳۸۵ رشد منفی داشت پیش بینی‌ها نشان می‌دهد این رشد منفی نیز ادامه داشته باشد. بخشی از روستا خالی از سکنه شده یا دارای جمعیت کمی هستند. تعداد زیادی خانه خالی در این روستاها وجود دارد که در این قانون، خانه‌های خالی و بافت‌های فرسوده نادیده گرفته شده است.

وی تاکید کرد: به طور قطع این عملکرد مشکل مسکن را حل نخواهد کرد؛ علاوه بر اینکه وزارت راه و شهرسازی مختار است این خانه‌ها را ۹۹ ساله اجاره دهد یا اینکه به طور کامل واگذار کرده و اجازه فروش به افراد بدهد. به این ترتیب یک فرد پولدار می‌تواند زمین را خریداری و ملک را بسازد و دوباره آن را ۲ تا ۳ سال دیگر به ۳ تا ۴ نفر به فروش برساند. در اینجا سوداگری زمین و خانه‌های دوم و سوم و خانه‌های لوکس افزایش پیدا می‌کند چرا که انتقال این خانه‌ها محدود نشده است.

قانون در قانون

به گفته این مدرس دانشگاه صادر کردن قاعده عام زمین خواری و تغییر کاربری و تجاوز به اراضی کشاورزی را افزایش می‌دهد. ورمزیاری گفت: پیش تر درباره افزودن محدوده روستاها قانون وجود داشت و نیاز به قانونی دیگر نبود. وقتی برنامه‌ای مساله محور باشد مسیر قانونی آن وجود دارد و می‌تواند در شورای عالی شهرسازی مصوبه بگیرد و طرح تفصیلی جامعه آن بازنگری شده یا اگر روستا است طرح هادی آن بازنگری شود.

وی عنوان کرد: صدور قاعده عام مشکلی را حل نمی‌کند.

استثنا شدن فقط اراضی یک و دو دولتی

این محقق بخش کشاورزی با اشاره به برخی دیدگاه‌های سوداگرانه به ادامه سخنان خود پرداخت و گفت: برخی استدلال می‌کنند ایران ۱۸ میلیون هکتار زمین کشاورزی دارد و ۳۳۰ هزار هکتار عددی در مقابل آن نیست. این نگاه خطرناک است برخی که به دنبال سود یا بورس بازی زمین هستند و اعدادشان با همت (هزار میلیارد تومان) می‌آید ۳۳۰ هزار هکتار به نظرشان عدد بزرگی نیست. در این خصوص لازم به یادآوری است که ایران فقط یک میلیون و ۲۰۰ هزار هکتار اراضی کشاورزی درجه یک دارد. در مقام مقایسه باید بین این دو عدد سنجش انجام شود اینکه چند درصد از اراضی مرغوب در خطر نابودی هستند.

وی در پاسخ به این پرسش که آیا اراضی کلاس یک و دو از این قانون مستثنا نیستند، گفت: در تبصره ۲ ماده ۹ قانون جهش تولید مسکن اراضی کشاورزی درجه یک و دو مستثنا شدند؛ اما مشکل اینجاست که آن فقط برای اراضی دولتی بوده و مشمول اراضی بخش خصوصی نمی‌شود.

به گفته ورمزیاری بیشتر اراضی کشاورزی درجه یک و دو مربوط به بخش خصوصی بوده و صاحبان آن اشخاص حقیقی هستند. بنابراین اراضی کشاورزی مرغوب هم در معرض تهدید قرار دارند؛ ضمن اینکه قرار دادن اراضی کشاورزی درجه یک و دو در ۳ استان‌های شمالی کشور در طرح‌های هادی فراتر از نیاز واقعی مسبوق به سابقه بوده است.

طرح‌هایی به نام اقتصاد به کام سوداگران

این استاد دانشگاه با تاکید بر آمایش سرزمین، گفت: آمایش سرزمین می‌گوید با توجه به قابلیت زمین کاربری آن باید تعریف شود. زمین درجه یک باید تثبیت برای کشاورزی و تولید محصولات اساسی شود؛ به ویژه در استان‌های شمالی کشور که اراضی آنها درجه یک و دو بوده و قطب کشاورزی محسوب می‌شوند. آیا مجاز هستیم همه جا مثلاً هتل بسازیم؟ ضمن اینکه بسیاری از طرح‌هایی که تحت عنوان گردشگری یا طرح‌های دیگر اقتصادی آمده در ادامه روند به کس دیگر فروخته شده است.

تقابل باغات و خانه‌های دوم و سوم

این پژوهشگر بخش کشاورزی به گوشه دیگر از مخاطرات ماده ۵۰ برنامه هفتم توسعه اشاره کرد و گفت: مساله توافق با مالکان خصوصی موضوع قابل تأمل دیگری در این قانون است. در بند «ت» ماده ۵۰ برنامه هفتم توسعه آمده که با مالکان خصوصی اراضی کشاورزی برای اجرای طرح‌های مسکن توافق حاصل شود. این موضوع هم محل اشکال است که هیچ قید و بندی برای آن گذاشته نشده است. کجا باشد، نیازسنجی می‌شود که آیا نیاز است یا خیر؟ آیا درجه زمین لحاظ می‌شود؟ فقط آمده توافق شود.

وی با بیان اینکه وقتی تغییر کاربری برای ساخت مسکن اعمال شود ارزش زمین چند برابر می‌شود، گفت: به این ترتیب توافق به راحتی حاصل می‌شود. این بخش از قانون به گونه‌ای نگارش شده که خانه‌های دوم و سوم توسعه پیدا خواهد کرد.

وی تصریح کرد: آنچه در مهاجرت معکوس به اشتباه باب شده هر کس از شهر در روستا خانه و ویلا ساخت سالانه یک یا دو ماه از آن استفاده کند در آمار مهاجرت معکوس می‌آید. این در حالی است که سکونت در روستا باید دائمی و همراه با اشتغال در همان منطقه بوده و به اقتصاد روستا کمک کند.

وی اظهار کرد: در بند ۲ سیاست‌های کلی نظام برای برنامه هفتم توسعه که رهبری ابلاغ کردند تاکید بر جذابیت‌زدایی از فعالیت‌های غیر مولد شده آیا غیر مولدتر از تبدیل زمین کشاورزی به ویلا وجود دارد؟ بستر ساخت خانه دوم و سوم و نیز سوداگری زمین که منجر به بلعیدن زمین‌های کشاورزی می‌شود در ماده ۵۰ برنامه هفتم توسعه تسهیل شده است.

ورمزیاری در ادامه سخنان خود افزود: در ماده ۵۱ هم که به کمیسیون تلفیق برگشت که اصلاح شود گفته شده طرح‌های هادی در محدوده روستاها گسترش پیدا کند که طرحی خطرناک است زیرا جمعیت روستایی رشد منفی داشته به استثنا روستاهای در حاشیه کلانشهرها یا روستاهایی که آب و هوای خوبی دارند؛ بسیاری از اراضی کشور مانند باغات پسته و بادام در اراضی درجه ۳ و ۴ قرار دارند. آیا برای ساخت خانه دوم و سوم این باغات نابود خواهند شد؟

وی ادامه داد: حدود ۴۷۸ هزار خانه خالی روستایی وجود دارد چرا از این ظرفیت برای اسکان افراد استفاده نمی‌شود.

سخن پایانی

در هفتمین همایش ملی بزرگداشت روز جهانی زنان روستایی و عشایری با محوریت نقش آفرینی زنان روستایی و عشایری در توسعه پایدار، معاون امور زنان و خانواده رئیس جمهوری گفت، به وزیر راه و شهرسازی تاکید کردیم واگذاری زمین برای جهش مسکن را از روستاها آغاز کند تا روستاییان انگیزه بیشتری برای ماندن در روستاها داشته باشند و حتی مهاجرت معکوس اتفاق افتد. این در حالی است که بر اساس آمار منتشر شده ۸۰ درصد ساکنان روستاهای کشور صاحب مسکن هستند.

مشکل اساسی ما در روستاها مساله اشتغال، بهداشت و آموزش بوده و برای جلوگیری از مهاجرت ضروری است دولت بر این مسائل تاکید کرده و راهکار ارائه دهد.

بخش زیادی از بندهای تغییر کاربری اراضی کشاورزی و جهش ساخت مسکن در صحن علنی مجلس به تصویب رسیده است اگرچه این قانون با تعداد رأی لب مرز و چالش‌های بسیار به تصویب رسید اما آیا برای رفع معضلات این قانون و تهدید امنیت غذایی آینده کشور، شورای نگهبان و مجمع تشخیص مصلحت نظام به موضوع ورود کرده و آن را تعدیل می‌کنند؟

منبع: مهر