پتک بانکی بر بافت‌فرسوده

اخبار بازار ایران – مستعدترین منطقه در شهرها برای «عرضه مسکن ارزان»، رسما از «وام مخصوص خانه‌سازی» حذف شد. بخشنامه اخیر بانک مرکزی که با مقدمه «محدودیت منابع»، به بانک‌ها ابلاغ شده است، «شرط تخصیص» بالاترین وام ساخت مسکن که پایین‌ترین نرخ سود را دارد، صرفا ساخت‌وسازهایی معرفی کرده که روی زمین‌های دولتی – زمین ۹۹ساله- احداث می‌شود. این، مجوزی برای محرومیت بافت‌فرسوده از «وام ویژه» است آن هم در شرایطی که دولت برای نوسازی بافت، سیاست تشویقی گذاشته و سرمایه‌گذاران ساختمانی و خریداران مسکن، بیش از یک‌سال است به سمت این مناطق از شهرها حرکت کرده‌اند.

تصمیم تازه سیاستگذار پولی، زنگ خطر تامین مالی موثر در مهم‌ترین جبهه تامین مسکن شهرها را به صدا درآورد. این آلارم هشدار، در بطن خود، تبعات حذف بافت‌‌‌های فرسوده از وام ارزان با سقف بالا برای دولت، مجموعه بازار مسکن (سازنده‌‌‌ها و متقاضیان خرید) و همچنین جریان مقابله با تا‌‌‌ب‌‌‌آوری ضعیف شهرها به دلیل فرسودگی را به سیاستگذار گوشزد می‌کند. بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد، پتک بانکی فرود آمده بر بافت‌‌‌ فرسوده، در نتیجه تصمیم اخیر سیاستگذار پولی، عملا مغایر با قانون و همچنین مخالف جریانی است که دولت‌‌‌ها از گذشته تاکنون در خصوص سیاست‌‌‌های تامین مسکن، بر آن تاکید داشته‌‌‌اند. طی همه سال‌های گذشته تاکنون، دولت‌‌‌ها به اولویت بافت‌‌‌های فرسوده در تامین مسکن گروه‌‌‌های فاقد مسکن تاکید داشته‌‌‌اند و در طرح‌‌‌های خانه‌‌‌سازی دولتی، تخریب و نوسازی خانه‌‌‌های فرسوده، مشمول استفاده از تسهیلات بانکی با یارانه‌‌‌های دولتی بوده است که از آن جمله می‌توان به پروژه‌‌‌های خودمالکی مسکن مهر اشاره کرد. همچنین در نهضت ملی مسکن، سهم قابل‌توجهی از ساخت یک میلیون مسکن در سال به نوسازی واحدهای مسکونی اختصاص یافته است.

وام ارزان فقط به دولتی‌‌‌سازها

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، محتوای یک بخشنامه که به تازگی از سوی بانک مرکزی ابلاغ شده است، نشان می‌دهد، بافت‌‌‌های فرسوده که اتفاقا مهم‌ترین جبهه تامین مسکن در شهرها هستند، از ارزان‌‌‌ترین و بالاترین سقف وام ساخت که هم‌‌‌اکنون در شبکه بانکی پرداخت می‌شود، محروم شده و از لیست مشمولان موثرین وام ساخت خط خورده‌‌‌اند.

بانک مرکزی، پنجم شهریور ماه امسال، در بخشنامه‌‌‌ای اعلام کرد: «شورای پول و اعتبار در راستای حمایت از گروه‌‌‌های کم‌‌‌درآمد جامعه صرفا سقف فردی تسهیلات پروژه‌های حمایتی مسکن در تمامی شهرهای کشور را به صورت یکسان به مبلغ ۵۵۰میلیون تومان افزایش داد.» در این بخشنامه که هدف از آن رفع ابهام بانک‌های عامل پرداخت‌کننده تسهیلات قانون جهش تولید مسکن درج شده، تاکید شده است: «با درنظرگرفتن محدودیت منابع بانکی و هدف قانون‌گذار (کمک به خانه‌دار شدن فاقدین مسکن)، کلیه مصوبات شورای پول و اعتبار در این راستا از جمله کاهش نرخ سود تسهیلات بانکی و افزایش سقف تسهیلات یاد‌شده صرفا شامل پروژه‌‌‌های حمایتی مسکن که زمین آن توسط وزارت راه و شهرسازی تامین و به متقاضیان عرضه می‌شود بوده و پروژه‌های خود‌مالک شهری/ روستایی، مشمول افزایش سقف و کاهش نرخ سود تسهیلات مذکور نیستند.»

معنای این ابلاغیه آن است که تسهیلات ۵۵۰ میلیون تومانی نهضت ملی مسکن که برای حمایت از تامین مسکن گروه‌‌‌های فاقد مسکن و خانه‌‌‌سازی‌‌‌های حمایتی، با نرخ سود ۱۸‌درصد پرداخت می‌شود، تنها شامل ساخت‌وسازهایی می‌شود که روی زمین‌های دولتی انجام ‌شود. این در حالی است که بخش زیادی از طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال، قرار است از سوی متقاضیان «خودمالک» یعنی افرادی که زمین دارند و متقاضی دریافت وام ۵۵۰ میلیون تومانی با سود ۱۸ درصدی (وام حمایتی) هستند، ساخته شود.

«تقاضای خودمالکی» نه‌تنها شامل «تقاضای نوسازی مسکن در بافت فرسوده» با موثرترین شکل تسهیلات بانکی در شرایط فعلی می‌شود که بخش دیگری از ساخت‌وسازهای نهضت ملی مسکن را که قرار است به صورت «انفرادی» یا از سوی «گروه‌‌‌های ساخت» انجام شود نیز دربرمی‌گیرد. دولت پیش‌تر اعلام کرده بود هر کس در هر مکانی زمینی مناسب برای ساخت دارد می‌تواند در قالب نهضت ملی مسکن آن را در خدمت ساخت و عرضه واحدهای مسکونی قرار داده و از حمایت‌‌‌های نهضت ملی برخوردار شود. مهم‌ترین حمایت برای مالکان زمین نیز همان وام ارزان با سقف بالاست که حالا به موجب این ابلاغیه بانک مرکزی عملا منتفی است. در قالب نهضت ملی مسکن، ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی با استفاده از تسهیلات بانکی و آورده متقاضیان تکلیف شده است. ساخت‌وساز روی اراضی دولتی (زمین‌‌‌های دستگاه‌‌‌ها و اراضی 99 ساله دولتی)، ساخت‌وساز روی اراضی متعلق به افراد (خودمالک‌‌‌های بافت فرسوده و…) در قالب گروه‌‌‌های ساخت یا متقاضیان انفرادی و ساخت‌وسازهای مشارکتی، مدل‌‌‌هایی هستند که قرار است با استفاده از آنها مجموعا طی 4 سال، 4 میلیون واحد مسکونی ساخته شود.

در این راستا، برای بافت‌‌‌های فرسوده سهم 200‌هزار واحدی از طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال در نظر گرفته شده است. بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد این تصمیم اخیر سیاستگذار پولی به معنای اختصاص تسهیلات نهضت ملی مسکن تنها به یک بخش از این ساخت‌وسازهاست. ساخت‌وسازهایی که بخش زیادی از آنها نه در دل شهرهای اصلی که در زمین‌‌‌های بدون امکانات و خدمات در حومه شهرهای بزرگ، قرار گرفته‌‌‌اند.

مغایر با «قانون»، «بازار» و «شهر»

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، اقدام اخیر سیاستگذار پولی در محدود کردن وام 550 میلیون تومانی با نرخ سود 18‌درصد به ساخت روی اراضی دولتی و محرومیت سایر ساخت‌وسازها از این وام، هم در تضاد با «قانون» است و هم در مغایرت با «وضعیت فعلی بازار مسکن» و هم متضاد با «شرایط کنونی شهرها». در واقع، هر سه این آیتم‌‌‌ها یعنی قانون جهش تولید مسکن، وضعیت عرضه و تقاضای مسکن و مواجهه شهرها با بحران تاب‌‌‌‌‌‌آوری به دلیل فرسودگی هسته‌‌‌های میانی، به سیاستگذار آلارم می‌دهد که ساخت‌وساز یا تولید و عرضه مسکن باید به مناطق مستعد شهرها یعنی بافت‌‌‌های فرسوده هدایت شود. در ماده 4 قانون جهش تولید مسکن، آمده است: «بانک‌ها و موسسات اعتباری غیربانکی مکلفند حداقل بیست‌درصد (۲۰درصد) از تسهیلات پرداختی نظام بانکی در هر سال را با نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار به بخش مسکن اختصاص دهند، به صورتی که در سال اول اجرای قانون از حداقل 360‌هزار میلیارد تومان تسهیلات برای واحدهای موضوع این قانون کمتر نباشد و برای سال‌های آینده نیز حداقل منابع تسهیلاتی مذکور با افزایش‌ درصد صدرالذکر مطابق با نرخ تورم سالانه افزایش یابد.»  در این بخش از قانون جهش تولید مسکن، اختصاص 20‌درصد تسهیلات بانک‌ها به بخش مسکن، پرداخت 360‌هزار میلیارد تومان اعتبار تسهیلاتی به این بخش و سپس به‌روزرسانی آن مطابق با نرخ تورم برای سال‌های بعد مورد تاکید قرار گرفته است. در هیچ کجای قانون جهش تولید مسکن اعلام نشده است که این تسهیلات باید به تفکیک به چه بخش‌‌‌هایی از ساخت و عرضه مسکن اختصاص یابد و چون این موضوع در قانون مشخص نشده عملا همه ساخت‌وسازهایی که در نهایت منجر به ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال می‌شود را دربرمی‌گیرد. یعنی هر جا نیاز به تولید و عرضه مسکن باشد باید این تسهیلات مطابق با تکلیف قانونی پرداخت شود.

این در حالی است که در ماده 12 این قانون، اولویت تامین زمین برای ساخت‌وساز نیز بافت‌‌‌های فرسوده و سکونتگاه‌‌‌های غیررسمی عنوان شده است و بر اساس رویکرد دولت از گذشته تاکنون، ساخت‌وساز در بافت‌‌‌های فرسوده در اولویت طرح‌‌‌های دولت برای تامین مسکن است. در واقع آنچه محرز است اینکه چه به لحاظ کارشناسی و چه از نظر سیاست‌‌‌های دولتی، دست‌‌‌کم در دو دهه گذشته اولویت تامین مسکن و حمایت‌‌‌ها با بافت فرسوده و نوسازی آنها بوده است.

حتی در ماده 24 قانون جهش تولید مسکن نیز به شیوه‌‌‌های انبوه‌‌‌سازی، مشارکتی و انفرادی به عنوان روش‌های ساخت مسکن مشمول قانون نهضت ملی مسکن و ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال اشاره شده است. تعیین سهمیه 200‌هزار واحدی برای ساخت مسکن در طرح یک میلیون مسکن نیز سند محکمی است که نشان می‌دهد، بافت‌‌‌های فرسوده باید مانند ساخت‌وسازهای دولتی، مشمول حمایت‌‌‌های درنظر گرفته شده برای این طرح، از جمله بالاترین سقف و نرخ سود حمایتی تسهیلات بانکی باشند.

شیفت بازار به هسته شهرها

علاوه بر قانون و رویکرد دولت‌‌‌ها در اولویت‌‌‌بخشی به ساخت و عرضه مسکن در بافت‌‌‌های فرسوده، رصد وضعیت بازار دست‌‌‌کم در دو سال گذشته، نشان‌دهنده شیفت هر دو سمت عرضه و تقاضای مسکن به هسته‌‌‌های درونی و میانی شهرها یا همان بافت‌‌‌های فرسوده است. با ادامه جهش‌‌‌های مکرر قیمتی در بازار مسکن به‌خصوص در کلان‌شهر تهران، بخش قابل‌توجهی از متقاضیان مصرفی و حتی تقاضای سرمایه‌‌‌ای مسکن به بافت‌‌‌های فرسوده جنوب شهر هدایت شد. سازنده‌‌‌ها و مالکان این بافت‌‌‌ها نیز تمایل بیشتری به فعالیت و نوسازی در این بافت‌‌‌ها نشان دادند. شاهد آماری و رسمی این ماجرا را می‌توان در آمار مربوط به تیراژ ساختمانی در بافت‌‌‌های فرسوده کشور در سال 1401 مشاهده کرد. در سال گذشته، بعد از 9 سال، رکورد بیشترین ساخت‌وساز مسکن در بافت‌‌‌های فرسوده شکسته شد و بیش از 64‌هزار واحد مسکونی در این بافت‌‌‌ها احداث شد. این میزان ساخت مسکن در بافت‌‌‌های فرسوده شهرها از سال ۹۲ بی‌‌‌سابقه بود. این در حالی است که به طور متوسط از ابتدای سال 93 تا پایان 1400 در کشور در هر سال 44‌‌‌هزار واحد مسکونی در کشور نوسازی شد. اما پارسال نه تنها رکورد جدیدی از نوسازی مسکن در بافت‌‌‌های فرسوده به ثبت رسید که تیراژ ساخت در این بافت‌‌‌ها، تا حدی به هدف قانونی تعیین‌شده برای نوسازی سالانه 100‌هزار واحد مسکونی که در همه سال‌ها با عقب‌‌‌ماندگی قابل‌توجه همراه بود، نیز نزدیک شد.

در چنین شرایطی بانک مرکزی در حالی به بهانه محدودیت منابع، وام نهضت ملی مسکن را عملا منحصر به پروژه‌‌‌های 99‌ساله که تنها بخشی از نهضت ملی مسکن است کرده که اگرچه در آن به صراحت اشاره‌‌‌ای به عبارت بافت فرسوده و محرومیت محدوده‌‌‌های هدف نوسازی از تسهیلات 550 میلیون تومانی با نرخ سود 18 درصد (وام حمایتی) نشده است. بلکه در آن اعلام شده، تنها خانه‌‌‌سازی‌‌‌های روی اراضی دولتی مشمول این تسهیلات می‌‌‌شوند و پروژه‌‌‌های ساخت مسکن فردی و گروهی، شامل این وام نخواهند شد. مشخص است که بافت‌‌‌های فرسوده روی زمین دولتی ساخته نمی‌‌‌شوند، بنابراین این ابلاغیه عملا به معنای محرومیت و حذف بافت فرسوده از فهرست مشمولان وام حمایتی ساخت و عرضه مسکن است. محدوده‌‌‌هایی که نه‌تنها نباید با تبعیض مخرب حمایتی روبه‌رو باشند که اتفاقا بنابرآنچه گفته شد لازم است با اعمال تبعیض مثبت، جریان نوسازی مسکن در آنها تسریع و تسهیل شود.

تعلیق نوسازی از جبهه وام بانکی

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» از آخرین وضعیت پرداخت وام نوسازی مسکن در شهر تهران نشان می‌دهد، نه‌تنها بر اساس بخشنامه جدید بانک مرکزی، بافت‌‌‌های فرسوده از تسهیلات نهضت ملی مسکن عملا حذف شده‌‌‌اند که جریان نوسازی 1402، از ناحیه وام بانکی به حالت تعلیق درآمده است.

پیگیری‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» از شبکه بانکی نشان می‌دهد، سهمیه و اعتبار درنظر گرفته‌شده برای نوسازی مسکن در سال 1402 شامل سقف جدید و تعداد وام‌‌‌های قابل پرداخت به متقاضیان نوسازی، همچنان ابلاغ نشده است. شعب عامل پرداخت‌‌‌کننده وام نوسازی مسکن در این باره به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند: آنچه از ابتدای امسال تاکنون در قالب وام نوسازی مسکن به متقاضیان پرداخت شد مربوط به سهمیه و پرونده‌‌‌های تشکیل‌شده از سال قبل (1401) است و اخیرا منابعی برای پرداخت وام نوسازی نداریم. چرا که عملا منابع مربوط به سهمیه سال قبل به اتمام رسیده است و هنوز تفاهم‌‌‌نامه جدید با دولت برای وام نوسازی 1402 امضا و ابلاغ نشده است. با این حال، یکی از شعب پرداخت‌کننده وام نوسازی مسکن در شهر تهران به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: امیدوار هستیم تا یک‌ماه آینده ضوابط و منابع جدید برای پرداخت وام نوسازی ابلاغ شود.

پارسال یک مدل وام نوسازی به متقاضیان ساخت مسکن در بافت‌‌‌های فرسوده پرداخت می‌‌‌شد. سقف این وام 450 میلیون تومان در شهر تهران بود که 150 میلیون تومان از آن از محل تبصره 18 قانون بودجه 1400 با سود صفر بود که سازنده در اتمام دوره ساخت باید تمام آن را با دولت تسویه می‌‌‌کرد و قابل انتقال به خریدار نبود. 150 میلیون تومان دیگر با سود 23‌درصد از منابع داخلی بانکی و 150 میلیون تومان دیگر با سود 5/ 22‌درصد از محل اوراق گواهی حق‌تقدم تسهیلات، پرداخت می‌‌‌شد. امسال اما هنوز مشخص نیست وضعیت متقاضیان و پرونده‌‌‌های 1402 به چه صورت خواهد بود و نوسازی از محل وام بانکی عملا به حالت تعلیق درآمده است.

این وضعیت نشان می‌دهد، نه‌تنها امسال تبعیضی مثبت برای نوسازی بافت‌‌‌های فرسوده به عمل نیامده و عملا بافت‌‌‌های فرسوده از حمایت‌‌‌های دولتی کنار گذاشته شده‌‌‌اند که هنوز همان وام بانکی که هر سال به متقاضیان نوسازی پرداخت می‌‌‌شد نیز برای متقاضیان جدید (1402) تعیین‌تکلیف نشده است. این در حالی است که آمارها نشان می‌دهد سال گذشته نیز از هر سه متقاضی دریافت وام نوسازی، عملا یک نفر موفق به دریافت وام نوسازی شد.

سه عارضه محرومیت ‌‌‌بی‌‌‌سابقه

محرومیت جدید بافت‌‌‌های فرسوده از حمایت‌‌‌های بانکی، در حالی تاکنون در کارنامه سیاست‌‌‌های تامین مالی مسکن دولت‌‌‌ها بی‌‌‌سابقه بوده است که تبعات این اقدام، در وهله اول متوجه دولت خواهد شد. آمارها و اظهارات مسوولان تامین خدمات برای واحدهای دولتی‌‌‌ساز خارج از شهرها نشان می‌دهد، هزینه تامین خدمات و انشعابات در ساخت‌وسازهای خارج شهر 12 برابر بیشتر از ساخت مسکن در درون شهرهاست.

بهار امسال، یک مقام مسوول در وزارت نیرو اعلام کرد، تنها برای تامین آب و برق واحدهای دولتی‌‌‌ساز خارج شهرها اعتباری بالغ بر 110 میلیون تومان به ازای هر واحد برآورد شده و موردنیاز است. از سوی دیگر این محرومیت با اثر مخرب بر جریان نوسازی به زیان هر دو سمت عرضه و تقاضای مسکن است که هم‌‌‌اکنون به دلیل جهش قیمت مسکن به ساخت و خرید مسکن در محدوده‌‌‌های هدف نوسازی و نواحی جنوبی و ارزان شهر تمایل پیدا کرده‌‌‌اند.  در حالی که خطر وقوع زمین‌‌‌لرزه و آسیب‌‌‌های ناشی از آن برای شهر تهران و همه شهرهای کشور به عنوان یک مخاطره همیشگی، جدی است، این محرومیت‌‌‌ها به تلاش برای ارتقای تاب‌‌‌آوری شهرها نیز آسیب وارد می‌کند. در یک برآورد جدید صورت‌گرفته از سوی زلزله‌‌‌شناس‌‌‌ها در صورت بروز زمین‌‌‌‌‌‌‌‌‌لرزه‌‌‌‌‌‌‌‌‌های بزرگ با مقیاس بالاتر از 7 ریشتر مانند آنچه بهمن ماه سال گذشته در ترکیه رخ داد، حدود 300‌‌‌هزار ساختمان در پایتخت تخریب می‌شود.

تعداد پلاک‌‌‌‌‌‌‌‌‌های مسکونی در تهران حدود یک میلیون پلاک است. به طور کلی حدود 4 میلیون نفر از جمعیت شهر تهران تحت‌‌‌تاثیر چنین زلزله‌‌‌‌‌‌‌‌‌ای قرار خواهند گرفت. این در حالی است که به‌دلیل مساحت قابل‌توجه بافت‌‌‌های فرسوده و تراکم بیشتر جمعیت در مناطق جنوبی تهران، بیشترین آسیب‌‌‌ها و خسارت‌‌‌ها متوجه این نواحی خواهد شد. از سوی دیگر این اقدام خلاف قانون و تاکیدهای دولت به‌خصوص در سال‌های اخیر است. همین پارسال، بسته تشویقی نوسازی مسکن در شورای‌عالی شهرسازی و معماری به تصویب رسید که بر اساس آن چند مشوق جدید شامل امکان حذف بیش از یک پارکینگ، اعطای تراکم تشویقی، امکان احداث واحد تجاری در طبقه همکف و امکان ساخت روی پلاک‌‌‌های با مساحت کمتر از 50 مترمربع و… برای تسریع جریان نوسازی در بافت‌‌‌های فرسوده، تعیین شد. اما هم‌‌‌اکنون با یک ضدسیاست در حوزه بافت‌‌‌های فرسوده، زنگ خطر در حوزه نوسازی مسکن به صدا درآمده است. لازم است متولی مسکن دولتی پیگیری‌‌‌های لازم را در این زمینه انجام دهد که بافت‌‌‌های فرسوده نه‌تنها با تبعیض مخرب روبه‌رو نشوند که اتفاقا محدوده‌‌‌های هدف نوسازی، در اولویت حمایت‌‌‌های ساخت و عرضه مسکن قرار بگیرند.

منبع: دنیای اقتصاد