دلایل عقب‌ماندگی مسکن
اخبار بازار ایران – ذات تورمی اقتصاد نفتی ایران، همه بازارها و شاخص‌های کلان اقتصادی را به‌دنبال خود می‌کشد. در این اقتصاد متورم، روند قیمت مسکن همواره مانند روند شاخص تورم و همه کالا و خدمات، صعودی بوده و در آینده نیز چنانچه راهکاری برای مهار تورم و خروج مسکن از شمول کالاهای سرمایه‌ای اندیشیده نشود، این روند همچنان صعودی خواهد ماند؛ البته همین روند صعودی به دوره‌های جهش و ثبات نسبی تقسیم می‌شود و شتاب رشد قیمت آن به‌شدت متفاوت است.
دهه پردست‌انداز مسکن
بررسی روند تغییرات متوسط قیمت فروش مسکن در شهر تهران در دوره زمانی زمستان1392 تاکنون نشان می‌دهد میانگین قیمت مسکن تهران در این دوره 1114درصد رشد کرده و از 3میلیون و 658هزار تومان در زمستان1392به 36میلیون و 771هزار تومان در زمستان1400 و به 45میلیون و 148هزار تومان در مرداد1401 رسیده است. طبق این آمارها، رشد قیمت مسکن در 5ماه امسال 22.8درصد بوده است.
طبق بررسی‌های کارشناسی و آماری، اصلی‌ترین عامل در تحولات بازار مسکن، تغییرات و انتظارات تورمی بوده است که در دوره‌های متوالی با تبدیل بازار مسکن به بازار سفته‌بازی، زمینه‌ساز رشد سریع قیمت‌ها شده است. در این وضعیت، به‌واسطه متناسب نبودن تسهیلات بانکی و سایر حمایت‌های خرید مسکن مصرفی، خریداران واقعی و مصرف‌کننده مسکن از بازار جا مانده‌اند و جهش قیمت مسکن به‌وقوع بحران بزرگ‌تری در حوزه بدمسکنی و حاشیه‌نشینی دامن زده است.
عوامل آرامش بازار از 93 تا 96
بازار مسکن بعد از دوره تنش قیمتی 1389 تا 1391 وارد چنان رکود عمیقی شد که تا سال1396، حتی بازده سپرده بانکی نیز از بازده سرمایه‌گذاری در بازار مسکن بیشتر بود. در این دوره، یکی از عوامل اصلی کاهش نوسانات قیمتی مسکن و تبدیل آن به کالایی مصرفی، کاهش چشمگیر نرخ تورم عمومی بود که از سال1393 تا 1395 نزول قابل‌توجهی را تجربه کرد و حتی به بازه‌های تک‌رقمی نیز رسید. در این میان انتظارات مثبت بازار از امضای توافق هسته‌ای در دولت یازدهم و در ادامه دورنمای اجرایی شدن برجام و اثرات آن بر اقتصاد مولد، ضمن خارج کردن سفته‌بازان از بازار مسکن، حباب قیمت آن را نیز تخلیه کرد و حرکات هیجانی قیمت در این بازار را به حداقل ممکن رساند.
البته در این دوره، اقتصاد ایران به‌واسطه حذف انتظارات تورمی وارد دوره رکودی شدیدی شده بود و در این شرایط فقط مصرف‌کنندگان واقعی مسکن و به‌خصوص زوج‌های خانه‌اولی با استفاده از ابزارهای تسهیلاتی مناسب مانند صندوق پس‌انداز مسکن یکم، فعال‌ترین گروه خریداران در بازار کم‌عمق مسکن بودند؛ چراکه در این بازه زمانی، بازده بازار مسکن حتی از نرخ سود 1.5 تا 2درصدی سپرده بانکی نیز کمتر بود و کمتر سرمایه‌گذاری ریسک خواب سنگین سرمایه بدون بازده در بازار مسکن را می‌پذیرفت. اتفاقی که در نیمه دوم دهه90 کاملا معکوس شد و به جهش چندصد درصدی قیمت مسکن و حذف کامل متقاضیان مصرفی از بازار مسکن منجر شد.
محرک‌های تنش مسکن از 96 به بعد
نیمه دوم دهه90، شرایط اقتصاد کلان ایران و به‌تبع آن بازار مسکن کاملا متفاوت از نیمه نخست بوده است. در این میان فرصت‌سوزی‌های حوزه مسکن در سال‌های متمادی و غفلت از تقویت و تجهیز تولید باعث شد تبعات تنش‌های اقتصادی نیمه دوم دهه90 با ضرایب بالاتر در بازار مسکن تخلیه شود و میانگین قیمت آن حدود 2برابر نرخ تورم و 40واحد درصد بیش از تغییر نرخ ارز افزایش پیدا کند. بررسی داده‌های مسکنی مرکز آمار ایران در دهه90 حاکی از این است که تنش بازار مسکن در میانه این دهه با کاهش نرخ سود بانکی در تابستان1396 آغاز شده و در ادامه با افزایش نرخ ارز و نگرانی فضای عمومی اقتصاد ادامه پیدا کرده است. در این وضعیت، افزایش قیمت مصالح ساختمانی ناشی از رشد تورم و جو عمومی اقتصاد باعث وارد شدن فشار مضاعف به تولیدکنندگان مسکن شد که از یک‌سو هزینه تولید را افزایش داد و از سوی دیگر با تضعیف قدرت خرید سرمایه در گردش سازندگان، مقیاس تولید مسکن را به پایین‌ترین سطح رساند.
محرک نهایی برای تخریب بازار مسکن، شیطنت ترامپ در بازی با معاهده برجام بود که در نهایت در میانه سال97 اجرایی شد و تنور انتظار تورمی را چنان برافروخت که سیاستگذاران در هیچ‌یک از بازارهای اقتصاد ایران نتوانستند از تخلیه تبعات تورمی این انتظارات جلوگیری کنند. نتیجه همه این تحولات، متشنج شدن فضای عمومی بازار مسکن و جهش قیمت فروش بر مبنای ارزش جایگزینی بود که قیمت یک آپاراتمان متناسب با الگوی مصرف در پایتخت را از 275میلیون تومان در سال1392 به 2میلیارد و 760میلیون تومان در زمستان1400 و حدود 3میلیارد و 386میلیون تومان در مردادماه امسال رساند.
چه باید کرد؟
تحولات یک‌دهه گذشته در بازار مسکن جدای از اینکه خانه‌دار شدن را به رؤیایی نامحقق برای طبقات متوسط رو به پایین تبدیل کرده است، به‌واسطه افزایش هزینه اجاره مسکن، به افزایش بدمسکنی و فشار به معیشت خانوارهای ضعیف نیز دامن زده است. اثر و پیامد این تحولات به‌قدری مخرب و خلاف هدف‌گذاری‌های انجام شده برای گره‌گشایی از مردم بود که رهبر فرزانه انقلاب از سال1396 تاکنون بارها در مقاطع گوناگون از متولیان امر خواسته است برای حل‌وفصل مشکلات حوزه مسکن وارد عمل شوند. در این میان، تصویب طرح جهش تولید مسکن در مجلس و در ادامه اجرای نهضت ملی مسکن توسط دولت س
یزدهم، امیدها را برای عبور از بحران مسکن افزایش داد چراکه طبق تکلیف قانون جهش تولید مسکن، دولت باید در 4سال برای احداث 4میلیون واحد مسکونی برنامه‌ریزی کند تا هم نیاز سالانه کشور پاسخ داده شود و هم بخشی از کسری سال‌های قبل جبران شود و درنهایت راه را برای ارزان‌سازی مسکن انبوه فراهم آورد. طبق تکالیف قانون جهش تولید مسکن، زمین مورد نیاز مسکن باید از محل زمین‌های دولتی و به‌صورت اجاره 99ساله تأمین شود که عملا به‌معنای حذف هزینه زمین از قیمت اولیه مسکن است.
همچنین طبق تکالیف این قانون، بخش عمده هزینه ساخت مسکن دولتی باید از طریق تخصیص تسهیلات بلندمدت بانکی تأمین شود و دولت باید برای حمایت از دهک‌های پایین جامعه، از محل صندوق ملی زمین و مسکن نسبت به پرداخت یارانه سود اقدام کند که در این صورت دهک‌های فرودست با قیمتی بسیار پایین‌تر از بازار امکان خانه‌دار شدن پیدا می‌کنند. این قانون ابلاغ و در قالب نهضت ملی مسکن توسط دولت سیزدهم اجرا شد؛ اما مسائلی بروز کرد که سرعت اجرای نهضت از آنچه قانونگذار و مجری فکر می‌کرد کمتر شد.
اتفاقی که بار دیگر واکنش رهبر معظم انقلاب را برانگیخته است. واقعیت این است که بانک‌ها گرچه سالانه مکلف به پرداخت 20درصد مانده تسهیلات جاری معادل 360هزار میلیارد تومان در سال نخست هستند؛ اما در عمل به‌واسطه سهم بالای تسهیلات امهال شده در کل تسهیلات جاری بانک‌ها، قادر به پرداخت این رقم کلان به مسکن دولتی نیستند. از سوی دیگر نافرمانی برخی دستگاه‌ها در تأمین زمین نهضت ملی مسکن و سرپیچی از قانون واگذاری زمین‌های خود به وزارت راه و شهرسازی، عملا سنگ بزرگی پیش پای مجریان نهضت ملی مسکن انداخته است.
گلایه رهبری از چالش مسکن
رهبر معظم انقلاب در دیدار اخیر با اعضای هیأت دولت، با اشاره به اینکه قیمت خانه و اجاره خانه سرسام‌آور است، فرمودند: در قضیه مسکن عقب‌ماندگی زیادی وجود دارد که موجب افزایش سرسام‌آور قیمت و اجاره‌بها و رنج و زحمت مردم شده و یکی از اولویت‌های قطعی، بخش مسکن است.
وزیر راه و شهرسازی بعد از فرمایشات مقام معظم رهبری، با ابراز امیدواری نسبت به تحقق ساخت 4میلیون واحد مسکونی طی 4سال، گفت: دغدغه رهبری یک فرمان است که ما باید اجرا کنیم و به‌دنبال تعهدات خود هستیم؛ صحبت‌های رهبر انقلاب مسئولیت ما را زیاد کرد و باید فاصله عرضه و تقاضا کاهش یابد و مردم بتوانند خانه‌های ارزان‌تری بخرند. رستم قاسمی با گلایه از مشکل‌تراشی دستگاه‌ها در تأمین زمین، افزود: از دستگاه‌های دولتی در تخصیص زمین راضی نیستیم؛ این دستگاه‌ها زمین‌های مورد نیاز نهضت ملی مسکن را تحویل وزارت راه نداده‌اند.
منبع: همشهری
