دورخیز دولت برای مهار بازار اجاره

اخبار بازار ایران – رستم قاسمی، وزیر راه و شهرسازی 2روز پیش، در توییتر از ارائه بسته جدید خروج از بحران اجاره‌بها با همکاری صاحب‌نظران به رئیس‌جمهوری خبر داد؛ بسته‌ای که معاون وزیر توضیحاتی در مورد آن ارائه داده و تقریبا مجموعه‌ای از برنامه‌ها و اقدامات 3سال اخیر وزارت راه و شهرسازی در میدان بازار اجاره، با رویکرد جدی‌تر و با حمایت سران 3قوه است.

مسیر بازارهای مسکن و اجاره

چند سالی است که در وزارت راه و شهرسازی تحرکاتی برای اصلاح روابط موجر و مستأجر و همچنین تغییر کیفیت انتشار آمار حوزه مسکن انجام می‌شود. اخیراً معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی گزارش‌هایی در حوزه مسکن و اجاره منتشر می‌کند که می‌تواند حاصل همین مطالعات کارشناسی باشد و احتمالاً برای تدوین بسته سیاستی بازار اجاره نیز به‌کار گرفته شود. اطلاعاتی که به‌تازگی این معاونت از نوسان قیمت در بازار اجاره و مسکن و همچنین شاخص تورم منتشر کرده، روندی از این 3شاخص به‌دست می‌دهد که کار را برای اصلاح مناسبات بازار اجاره سخت می‌کند. براساس این اطلاعات، در سال 1390، میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران معادل ۲ میلیون و ۴۱ هزار تومان و میانگین قیمت اجاره ماهانه یک مترمربع زیربنای مسکونی معادل ۱۲ هزار و ۹۵۰ تومان اعلام شده است.

بر این اساس، در ابتدای 90، نسبت ارزش مسکن و درآمد اجاره سالانه ملک (شاخص P/R) در شهر تهران معادل 13.1برابر بوده است.

این در حالی است که در همین گزارش، میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی شهر تهران در اردیبهشت 1401معادل ۳۶ میلیون و ۲۴۷ هزار تومان و میانگین قیمت اجاره ماهانه یک مترمربع زیربنای مسکونی در همین بازه زمانی معادل ۱۲۶ هزار و ۹۰۰ تومان برآورد شده و بر همین مبنا، در اردیبهشت امسال، نسبت ارزش مسکن و درآمد اجاره سالانه ملک (شاخص P/R) در شهر تهران به مرز 24برابر نزدیک شده است.

این تغییر قابل‌توجه در شاخص P/R، نشان‌دهنده کاهش بازده املاک استیجاری به‌واسطه جهش قیمت مسکن است؛ اما بررسی روند 10ساله شاخص‌های قیمت مسکن، اجاره و شاخص تورم نشان می‌دهد اصلاح شاخص P/R نباید و نمی‌تواند از محل بالاتر بردن شاخص اجاره محقق شود بلکه نیازمند اصلاح جدی در مناسبات بازار مسکن، خروج آن از فهرست کالاهای سرمایه‌ای و مقابله با جهش‌های قیمتی بی‌مبنای آن است.

رفتار مسکن و اجاره با روند تورم

بررسی آمارهای رسمی نشان می‌دهد از ابتدای سال 1390تا پایان اردیبهشت امسال، شاخص تورم مصرف‌کننده در اقتصاد ایران 1080درصد رشد کرده و از 100واحد به 1180واحد رسیده است. در این وضعیت، آمارها حاکی از این است که رشد شاخص قیمت مسکن در طول این بازه زمانی 600درصدی بیش از رشد شاخص تورم بوده و شاخص آن با جهش 1676درصدی، از 100واحد در سال 1390به 1776واحد در اردیبهشت امسال رسیده است. به‌عبارت‌دیگر، باوجوداینکه همواره جهش‌های قیمتی بازار مسکن ناشی از رشد تورم عنوان شده و معنای افزایش قیمت آن در حد حفظ قدرت خرید سرمایه ریالی سرمایه‌گذاران تقلیل داده می‌شود، آمارها حاکی از این است که بازه سرمایه‌گذاری ریالی در بازار مسکن به 1.6برابر رشد نرخ تورم می‌رسد. اهمیت این نکته از جایی شروع می‌شود که شاخص بازار اجاره نیز در کنار شاخص‌های تورم و مسکن مورد بررسی قرار گیرد چراکه طبق گواهی آمارهای رسمی، شاخص قیمت اجاره از ابتدای دهه 90تا پایان اردیبهشت امسال 880درصد رشد کرده و از 100واحد به 980واحد رسیده و در مقایسه با روند شاخص مسکن، پیروی بسیار معقول‌تر از نرخ تورم مصرف‌کننده داشته است.

بر این اساس، برای تداوم روند بلندمدت شاخص‌های مسکن، اجاره و تورم، باید اصلاحاتی در بازار مسکن انجام شود و این بازار را به روند قبلی برگرداند. آنگونه که در نمودار منتشر شده در این گزارش نیز مشهود است، روند قیمت مسکن شهر تهران از اواسط سال 1396تغییر کرده و با شیبی بسیار تندتر از شاخص‌های اجاره و تورم اوج گرفته است درحالی‌که روند قبلی شاخص‌های بازار اجاره و تورم مصرف‌کننده تداوم پیدا کرده و نوسان آن اندک بوده است.

ملزومات خروج از بحران اجاره‌بها

جزئیاتی که معاون وزیر راه و شهرسازی درباره بسته مدیریت اجاره‌بهای مسکن ارائه داده حاکی از این است که بسته دوم در 3بخش کلی تدوین شده که بخش نخست آن مربوط به تشدید عرضه خانه‌های خالی به بازار مسکن بوده و اقدام دوم بحث افزایش تولید در  قالب پروژه‌های حمایتی مسکن است. همچنین اقدام سوم در این بسته، کنترل بازار است که بخشی با مصوبات دولت انجام‌شدنی است و پیشنهادهای آن در جلسه روز یکشنبه دولت مطرح خواهد شد. بخش دوم این موضوع نیز مربوط به قوانین مورد نیاز برای کنترل بازار است که امروزدر جلسه سران مطرح و مصوبات آن برای کوتاه مدت دریافت خواهد شد.

به گزارش همشهری، بسته جدید دولت برای خروج از بحران اجاره‌بها بر هر مبنایی که تدوین شده باشد، در گام نخست، باید راهکاری برای تغییر رفتار بازار مسکن و مصرفی کردن این کالای ضروری داشته باشد. برای تحقق این هدف، می‌توان نسبت به تغییر قانون زمین شهری، تجهیز بانک اطلاعاتی حوزه املاک و مستغلات، اجرای واقعی قانون مالیات بر خانه‌های خالی و اجرای قانون مالیات بر عایدی مسکن اقدام کرد اما پیش‌نیاز همه این اقدامات احتمالی این است که پایه و اساس اقتصاد از وضعیت تورمی و تحریمی فعلی خارج شود. اگر بسته سیاستی جدید دولت در اجرای گام نخست موفق عمل کرد، در گام دوم باید روابط موجر و مستأجر را همانند کشورهای توسعه‌یافته تغییر دهد تا هم هزینه اجاره‌نشینی از طریق افزایش دوره قراردادهاکاهش پیدا کند و هم راه برای اعمال سیاست‌های حمایتی دولت در حوزه اعطای مشوق به موجران و پرداخت یارانه به مستأجران کم‌درآمد باز شود.

البته این مسئله نیازمند همراهی قوای سه‌گانه و اصلاح و تنقیح قوانین موجود در حوزه مالکیت است. در این میان، راه‌اندازی شرکت‌های اجاره‌داری حرفه‌ای می‌تواند خلأ حضور رقیب در بازار اجاره سنتی را برطرف کرده و دست دولت را در اصلاح مناسبات بازار اجاره بدون تغییر روابط موجر و مستأجر و قوانین حوزه مالکیت باز کند اما بزرگی بازار اجاره شهری در ایران به‌قدری است که این شرکت‌ها به‌جز در موارد خاص قادر به اثرگذاری کلان نیستند و دولت ناگزیر است گام‌های اول و دوم را برای خروج از بحران اجاره بردارد. در گام‌های بعدی، ساماندهی بازار اجاره و قاعده‌مند کردن مناسبات این بازار مانند سایر بخش‌های اقتصاد از طریق ایجاد نهادهای متولی و مسئول نیز الزامی است. نمونه ساده این مسئله در حوزه حمل‌ونقل مسافر وجود دارد که براساس آن همه فعالان حوزه حمل‌ونقل باید برای بهره‌مندی از مشوق‌های حمل مسافر مانند سهمیه سوخت، عضو تشکل‌ها، تعاونی‌ها و اتحادیه‌های ذیربط باشند و با پایبندی به قواعد عمومی این نهادها فعالیت کنند. برای اجرای این ساختار در بازار اجاره، دولت باید برخی قواعد صنف مشاوران املاک را نیز اصلاح کند و بنگاه‌های ملکی را به یکی از 3ضلع مسئول در قراردادهای اجاره تبدیل کند.

در این مثلث، مستأجر بنا به منفعت شخصی از قواعد بازار تخطی نمی‌کند، موجر به‌واسطه قواعد تشکل‌های بازار اجاره و همچنین هزینه‌های تخلف به مقررات بازار پایبند می‌ماند و مشاور املاک نیز بنا به لزوم پاسخگویی در ازای مسئولیت محول شده در مسیر قانون حرکت خواهد کرد. از دیگر سیاست‌هایی که احتمالاً در بسته جدید دولت موردتوجه قرار گرفته و با رویکردی تخصصی به آن پرداخته خواهد شد، حمایت از مستأجران کم‌درآمد از طریق پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن است؛ اما این فقط یک سیاست مقدماتی خواهد بود و بیش‌ازپیش، توجه سیاستگذار به خانه‌دار کردن این خانوارها در نهضت ملی مسکن متمرکز خواهد شد.

 منبع: همشهری