معادله برجامی بازار مسکن

اخبار بازار ایران؛ فردین یزدانی – در طول سه سال، از ۹۷ تا پایان ۹۹ شاهد رشد شدید قیمت‌ها هم در بازار زمین و هم در بازار مسکن بودیم. از سوی دیگر فعالیت کسب‌وکار‌‌‌‌‌‌‌های مختلف مثل صنایع تولیدی هم با مشکل روبه‌رو شدند و در نتیجه همزمان شاهد افزایش قیمت مصالح ساختمانی و ورود بخشی از دارایی‌ها به بازار زمین بودیم که این عامل نیز موجب افزایش قیمت زمین شد، در نتیجه افزایش شدید هزینه‌‌‌‌‌‌‌های ساخت جذابیت برای تولید مسکن به‌رغم افزایش قیمت فروش واحدهای مسکن نیز کاهش یافت.

دوره اخیر جهش قیمت یک وجه تمایز مهم با دوره‌‌‌‌‌‌‌های قبلی جهش داشت و آن، این است که در دوره‌های قبلی، قیمت‌ها راهنمایی بودند برای تحریک تولید و افزایش سودآوری و در نتیجه افزایش سرمایه‌‌‌‌‌‌‌گذاری که در طول سه سال ‌دوره اخیر جهش قیمت منتهی به پایان ۹۹ چنین اتفاقی نیفتاد؛ چراکه  همزمان با رشد قیمت‌ها، قیمت تمام‌شده مسکن نیز جهش کرد و تقاضای موثر برای خرید نیز به حاشیه بازار رانده شد. در واقع، در بازار دارایی‌ها و مشخصا بازار مسکن افزایش قیمت به حدی رسید‌ که بازار دیگر کشش خرید و انتظار افزایش بیشتر قیمت را نداشت، در واقع رویدادی که در سال‌جاری اتفاق افتاد در قالب کاهش رشد قیمت، افزایش رکود و احتمالا کاهش حجم کل معاملات مسکن در کل کشور نمود پیدا کرد. در عین حال رکود در ساخت‌و‌ساز نیز تشدید شد، یعنی فرآیند‌‌‌‌‌‌‌ها و رخدادهای موثر بر بازار مسکن این بازار را به سمتی هدایت کرد که همزمان با کاهش تقاضا برای خرید مسکن، شاهد رکود در تولید (که از سال‌۹۷ تشدید شد) نیز بودیم، اما اینکه در سال‌آینده چه اتفاقی در بازار مسکن سال‌بعد رخ خواهد داد، به‌شدت به نتایج مذاکرات وین و تحقق یا عدم‌تحقق توافق هسته‌‌‌‌‌‌‌ای مربوط است.

در این زمینه نیز دو سناریو قابل ذکر است. به‌صورت کلان اگر بخواهیم در این‌خصوص توضیح دهیم، می‌توان گفت در صورتی‌که توافق حاصل شود، یکی از نتایج آن تسهیل مبادلات خارجی است؛ همچنین سرمایه‌‌‌‌‌‌‌ها امکان فعالیت در بازارهای مرتبط با اقتصاد بین‌الملل را پیدا می‌کنند و واردات مواد واسطه‌‌‌‌‌‌‌ای توسط صنایع راحت‌‌‌‌‌‌‌تر و ارزان‌‌‌‌‌‌‌تر صورت خواهد گرفت و در نتیجه عقد توافق در یک کلام به این معناست که راه برای بخش مبادله‌‌‌‌‌‌‌ای اقتصاد بازخواهد‌شد. همزمان رشد مثبت اقتصادی هم اتفاق خواهد افتاد و درآمد نفتی دولت هم افزایش پیدا می‌‌‌‌‌‌‌کند؛ در نتیجه روند تصاعدی رشد نقدینگی احتمالا کند خواهد شد و می‌توان انتظار داشت که از نرخ تورم هم کاسته شود. برآیند این رویداد آن است که در صورت کاسته‌شدن نرخ تورم به‌دنبال حصول توافق و رویدادهایی که توضیح داده شد، در سال‌آینده از سرعت رشد قیمت مصالح کاسته خواهد شد؛ در نتیجه هزینه تولید ساختمان صرف‌نظر از سایر عوامل مانند مالیات، دستمزد و… در بخشی از موارد کنترل‌شده و در برخی دیگر کاهش می‌‌‌‌‌‌‌یابد. رویداد دیگر این است که منابع مالی کمتری در مقایسه با سه سال‌اخیر به بازار مستغلات به‌خصوص بازار زمین گرایش پیدا می‌کنند، در نتیجه این بخش از بازار هم بعضا ممکن است حتی با خروج سرمایه و حرکت به سمت سایر فعالیت‌‌‌‌‌‌‌ها مواجه شود. در بخش تقاضا هم با مثبت‌شدن رشد اقتصادی و تداوم آن در صورت حصول توافق، مقداری اقتصاد خانوار به سمت تعادل بهتر حرکت خواهد کرد. نه اینکه به‌طور کامل به تعادل برسد؛ اما تا حدی وضعیت درآمدی خانوارها در مقایسه با امسال بهبود نسبی پیدا می‌‌‌‌‌‌‌کند (هر چند تا رسیدن به وضعیت سال‌۹۵ فاصله بسیار زیادی وجود دارد) و در افق حداقل دو تا سه‌ساله می‌توان انتظار داشت تقاضای موثر برای خرید مسکن نیز بهبود یابد. این نیز در گرو ادامه رشد اقتصادی مثبت و افزایش آن در سال‌های پیش‌‌‌‌‌‌‌رو است، در واقع در یک جمع‌‌‌‌‌‌‌بندی می‌توان گفت در صورت حصول توافق، جهش قیمت در بازارمسکن به هیچ‌وجه رخ نخواهد داد، قیمت‌ها کنترل خواهد شد، رشد شدید تقاضا در سطح معاملات نخواهیم‌داشت و اتفاق خاصی در ظرف یک‌سال در بازار از لحاظ تولیدی نخواهد افتاد؛ اما گرایش تولید‌‌‌‌‌‌‌کننده‌‌‌‌‌‌‌ها قاعدتا باید به سمت الگوهای ساخت‌وساز با مساحت کمتر برای پوشش تقاضای مصرفی برود.

تنها یک فاکتور طرح نهضت ملی مسکن در این زمینه وجود دارد که‌ هزار اما و اگر درخصوص اجرایی‌شدن یا نشدن آن وجود ندارد. اگر این طرح اجرا‌شود بخشی از فعالیت سازندگان به فعالیت‌های پیمانکاری معطوف خواهد شد و بخشی از این سرمایه‌‌‌‌‌‌‌ها به این بخش خواهد رفت. در شرایطی که توافق حاصل نشود با سطح رشد اقتصادی پایین‌تر مواجه خواهیم بود؛ کماکان وضعیت اقتصادی و کسری‌بودجه دولت مشابه سال‌جاری خواهد بود و می‌توان گفت، مشخص نیست آرامشی که در بازار به لحاظ ثبات یا کاهش هزینه تمام‌شده مسکن در صورت توافق حاکم خواهد شد، در صورت عدم‌توافق بازهم در بازار برقرار باشد یا نباشد؟ ممکن است به هر دلیلی دوباره بخشی از افزایش نقدینگی به سمت بازار زمین و مستغلات گرایش پیدا کند و در نتیجه قیمت تمام‌شده هم افزایش یابد، اما احتمال قریب به یقین، بروز نوسان و شوک قیمتی مشابه سال‌۹۷ در بازار مسکن به وقوع نخواهد پیوست.

 منبع: دنیای اقتصاد