قفل گرانی اجاره را باز كنيد

اخبار بازار ایران – موضوعی که تجربه سال‌های گذشته به ویژه در دوران کرونا که وزارت راه و شهرسازی سعی کرد با تعیین سقف افزایش نرخ به نوعی قیمت‌ها را تحت کنترل خود در بیارود نشان داد در هر برهه‌ای که دولت سیاست‌های دستوری را در بازار مسکن به ویژه اجاره بها به کار گرفته اثر معکوسی را به دنبال داشته است در این رابطه کارشناسان رشد شتابان نرخ اجاره مسکن را ناشی از عقب ماندگی این گزاره از قیمت املاک دانسته که خود را با میزان دستمزدها و توان مستاجران هماهنگ کرده است و تا زمانی‌که اجاره بها نیز به تورم قیمت ملک نرسد از هیچ سیاست دستوری تبعیت نخواهد کرد به گفته کارشناسان سیاست‌های کنترلی دولت اگرچه در برهه‌ای از زمان در کوتاه مدت اثرات نسبتا خوبی داشته اما در درازمدت خود به عاملی برای تشدید شیب رشد مبدل شده است، بنابراین دولت به جای اجرای چنینی سیاست‌هایی که به سرکوب طرف عرضه و افزایش چالش مسکن دامن می‌زند سیاست اصلاح ساختار اقتصادی و جلوگیری از تورم را در دستور کار قرار دهد به مراتب می‌تواند موفقیت بیشتری را داشته باشد، اگرچه که برخلاف وعده‌های داده شده اصلاح ساختار اقتصادی و انضباط مالی مهم‌ترین عاملی است که تمامی حوزه‌های اقتصادی به ویژه بازاهرای سرمایه را تحت الشعاع قرار می‌دهد.

 تکرار تجربه شکست

بر اساس این گزارش در جلسه ستاد هماهنگی‌های اقتصادی دولت که با ریاست سید ابراهیم رئیسی رئیس دولت سیزدهم برگزار شد با توجه به روند شتابان رشد اجاره بهای مسکن که در چند ماه اخیر مهم‌ترین شاخصه در رشد نرخ تورم بوده سیاست کنترل رشد اجاره بها و حمایت از اجاره‌نشینان تدوین و در دستور کار دولت قرار گرفت. در این رابطه بررسی‌ها از نتایج اجرای سیاست‌های حمایتی دولت در حوزه اجاره مسکن نشان می‌دهد مهم‌ترین بسته حمایتی در اوج بیماری کرونا رقم خورد که بر اساس مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا در سال 99 مقرر شد تا سقف افزایش نرخ اجاره 25 درصد تعیین شود این روند از ابتدای سال جاری نیز به همان صورت تکرار شد اما بر خلاف اعلام متولیان این حوزه که معتقد بودند اجرای این مصوبه به کنترل رشد نرخ اجار منتهی شدهد و گویا اساسا در ایران زندگی نکرده یا هیچگاه طعم اجاره نشینی را تجربه نکرده‌اند این مصوبه نه تنها به کنترل قیمت‌ها منجر نشد بلکه به عنوان مبنایی برای شروع افزایش قیمت‌ها قرار گرفت تا جایی‌که روند نرخ رشد اجاره بها هر ماه رشد بیش از 50 درصدی را تجربه کرد. در این رابطه مرکز آمار ایران در گزارشی که در خصوص تغییرات شاخصه‌های اقتصادی در دی ماه منتشر کرده در این ماه «اجاره بهای مسکونی» بیشترین میزان رشد قیمت را در گروه عمده «کالاهای غیر خوراکی و خدمات» داشته و از علل اصلی تورم دی ماه ۱۴۰۰ بوده است.

 دخالت‌های مستقیم دولت موثر نیست

در این رابطه مهدی سلطان محمدی کارشناس ارشد مسکن در گفت‌وگو با «آرمان ملی» در خصوص تدوین سیاست کنترل اجاره بها در دولت می‌گوید: مداخلات قیمتی دولت در بازار اجاره بها نه تنها کمکی به کنترل قیمت‌ها نمی‌کند بلکه علاوه بر کاهش عرضه در واحدهای عرضه شده نیز زمینه کاهش تحرکات را فراهم می‌آورد که خود می‌تواند به تشدید رشد قیمت‌ها دامن زند. وی در ادامه با عنوان اینکه سیاست‌های حمایتی از اقشار خاص و ضعیف در صورتی که دولت منابع کافی در اختیار داشته باشد می‌تواند به طرف تقاضا کمک کند گفت: اما به نظر می‌رسد بهتر است دولت دخالت‌های خود را هدفدار و موثر ارائه دهد که می‌تواند در قالب تعیین شرایط و قاونین برای مالک و مستاجر تعریف شود. سلطان‌محمدی افزود: البته تجربه نشان داده دخالت‌های مستقیم دولت هیچگاه در درازمدت نتیجه دلخواه را نداشته است به طوری‌که در ایام گسترش بیماری کرونا تعیین سقف افزایش 25 درصدی اگرچه توانست در بازه زمانی کوتاه کمی به نفع طرف تقاضا منجر شود اما در طولانی‌مدت خود به عاملی برای شتاب گرانی تبدیل شد و در گام بعد تداوم این سیاست کاهش عرضه و افزایش قراردادهای زیر میزی را به دنبال داشت. این کارشناس اقتصادی گفت: آنچه مسلم است افزایش قیمت‌ها نشات گرفته از نرخ رشد تورم است بنابراین در صورتی‌که دولت توجه خود را به کنترل تورم متمرکز کند قطعا نتیجه بهتری را به دست خواهد آورد. به گفته سلطان محمدی کنترل نرخ تورم با سیاست‌های دستوری و بگیر و ببند حاصل نمی‌شود و تا زمانیکه رشد نقدینگی مهار نشود و انضباط مالی در دولت حاکم نشود نمی‌توان انتظار کنترل تورم را داشت. وی همچنین اجرای مشوق‌های سرمایه‌گذاری را نیز در این زمینه موثر دانست و گفت: همگام با اصلاح ساختارهای اقتصادی در صورتیکه دولت با ارائه معافیت‌های مالیاتی و ارائه زمین و تسهیلات برای مسکن زمینه افزایش سرمایه‌گذاری را فراهم کند می‌تواند اثرات خوبی را کنترل قیمت اجاره به همراه داشته باشد.

 سیاست ناکام مالیات از خانه‌های خالی

البته درحالیکه کارشناسان معتقدند سیاست‌های دستوری نمی‌تواند بازار اجاره مسکن را تحت کنترل در آورد و دولت باید توجه خود را اصلاح ساختارهای اقتصادی و مهار تورم معطوف کند برخی از کارشناسان معتقدند اجرای سیاست مالیاتی دولت در خصوص خانه‌های خالی یکی از عواملی است که می‌تواند در کاهش قیمت اجاره موثر باشد موضوعی‌که به اعتقاد کارشناسان سیاستی شکست خورده بوده که اساسا امکان اجرا ندارد در این رابطه محمود اولاد کارشناس اقتصاد مسکن می‌گوید: اخذ مالیات از خانه‌های خالی طرحی شکست خورده است چون اولا امکان تعیین خانه‌های خالی بسیار سخت است و ثانیا بانک اطلاعاتی سامانه املاک و اسکان مناسب و کامل نیست. بارها وزارت راه و شهرسازی یا با تهدید یا با پیامک و درخواست، از مردم خواسته تا خوداظهاری در سامانه اسکان را تکمیل کنند؛ چرا باید یک مستأجر وضعیت سکونتی خود را به سود موجر در سامانه اسکان اعلام کند؟اولاد اظهار کرد: مالیات خانه‌های خالی در کشورهایی که اجرا شده و احتمالا جواب داده است، به عنوان عوارض شهرداری‌ها و مالیات‌های دولت‌های محلی اجرا شده است. وی درباره اعطای تسهیلات ودیعه مسکن گفت: حتی اگر هم معتقد باشیم که بانک‌ها منابع دارند و قصد دارند این تسهیلات را پرداخت کنند، اعطای وام ودیعه مسکن سبب افزایش تقاضای مسکن اجاری بدون افزایش عرضه آن خواهد شد و لذا اجاره بها افزایش می‌یابد. کارشناس اقتصاد مسکن تأکید کرد: تا زمانی که مشکل کمبود عرضه مسکن اجاری برطرف نشود، نرخ‌ها کاهشی نخواهد شد؛ در حال حاضر اگرچه مازاد مسکن لوکس در برخی مناطق گران قیمت تهران داریم، اما کمبود مسکن مصرفی و مورد نیاز مردم به شدت احساس می‌شود لذا اجرای مالیات‌های بخش مسکن، به این کمبود ضربه می‌زند.

 منبع: آرمان ملی