ماليات بر خانه‌های خالی به كجا رسيد؟

اخبار بازار ایران – به گفته تحلیلگران در طرح‌ها و قوانین مسکنی همچون ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال آنچه به عنوان مهمترین شاخصه مورد توجه قرار نگرفته است نبود سرمایه‌گذاری بوده است و تا زمانی‌که دولت درآمد لازم برای سرمایه‌گذاری را نداشته باشد عملا نمی‌توان انتظار داشت با تغییر دولت بتوان بدون منابع مالی مطمئن به سمت خانه دار شدن جامعه حرکت کرد.

 واحد خالی برای اخذ مالیات معرفی نشده است 

بر اساس ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از ۱۰۰ هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان به‌عنوان «واحد خالی» شناسایی شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات معادل یک دوم مالیات متعلقه، سال سوم- معادل مالیات متعلقه و سال چهارم و بعد از آن معادل یک و نیم (۱.۵) برابر مالیات متعلقه خواهند شد.  همچنین در این راستا، وزارت راه و شهرسازی برای شناسایی واحدهای خالی سامانه املاک و اسکان که اطلاعات واحدهای مسکونی کشور در آن درج می‌شود را از بهمن ماه ۱۳۹۸ رونمایی و مردادماه سال ۱۳۹۹ اجرایی کرد. بدین منظور،  ثبت اطلاعات ملکی و سکونتی خانوارها در سامانه املاک و اسکان از  فروردین ماه سال جاری آغاز شد و کلیه سرپرستان خانوار اعم از شهری و روستایی، مالک و مستاجر و تمامی مالکین واحدهای مسکونی مکلف هستند که اطلاعات محل سکونت (اقامتگاه) و املاک تحت مالکیت خود (مالکیت‌های رسمی، وکالتی، تعاونی شهری و روستایی) را ظرف مدت دو ماه  از این تاریخ در سامانه املاک و اسکان درج کنند. البته در این قانون آنچه حائز اهمیت است آمار و ارقامی است که به نظر می رسد چندان با واقعیت همخوانی ندارد به طوری‌که پیش از این محمود زاده معاون وزارت راه و شهرسازی از شناسایی بالغ بر یک میلیون و 300 هزار واحد مسکونی خالی خبر داده و تاکید کرده بود: اطلاعاتی که از طریق کارتابل سامانه املاک و اسکان ارسال شده یک بار هم از طریق سامانه‌ای که وزارت اطلاعات بین دستگاه‌ها به صورت رسمی برقرار می‌کند ارسال خواهد شد. بنابراین انتظار می‌رود در اولین فرصت که این سامانه مرتبط ایجاد می‌شود تکلیف یک میلیون و ۳۰۰ هزار واحد شناسایی شده مشخص شود تا  در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار گیرد اما سخنان معاون سازمان  امور مالیاتی نشان می دهد عدم معرفی خانه‌های خالی باعث تاخیر در اجرای قانون شده است. محمود علیزاده درباره آخرین وضعیت اخذ مالیات از خانه‌های خالی می گوید: با توجه به فرآیندی که در قانون تعبیه شده است، هر واحد مسکونی می‌تواند ۱۲۰ روز خالی از سکنه باشد. به عبارت دیگر، در صورتی که واحد مسکونی از ابتدای فروردین تا پایان تیرماه ۱۴۰۰ خالی بماند، موجه است اما اگر از ابتدای مرداد‌ماه سال‌جاری هر واحد مسکونی که از خالی از سکنه ماندن آن ۱۲۰ روز گذشته باشد، مشمول مالیات خانه‌های خالی خواهد شد.  وی افزود: با توجه به اینکه ابزار شناسایی خانه‌های خالی از سکنه سامانه املاک و اسکان وزارت راه و شهرسازی است، این سامانه اطلاعات مربوط به واحد مورد نظر از جهت مدت زمان خالی از سکنه بودن را به سازمان امور مالیاتی اعلام می‌کند که پس از اعلام این موضوع و دریافت اطلاعات مربوطه،  کار سازمان امور مالیاتی برای اخذ مالیات آغاز می‌شود.  معاون سازمان امور مالیاتی ادامه داد: تاکنون با توجه به دسترسی که به سازمان امور مالیاتی برای سامانه املاک و اسکان داده شده است، هیچ اطلاعات و داده‌ای از سوی سامانه املاک و اسکان مبنی بر خالی از سکنه بودن واحدهای مسکونی دریافت نشده است. علیزاده تاکید کرد: شرایط برای اخذ مالیات از خانه‌های خالی آماده است و زمانی که سامانه املاک و اسکان،  واحد مسکونی خالی از سکنه‌ای را به سازمان امور مالیاتی معرفی کند، فرآیند اخذ مالیات شروع می‌شود. 

 آمار با واقعیت همخوانی ندارد

اما در رابطه با دلایل عدم اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی و تاثیر آن بر بازار مسکن، مهدی سلطان‌محمدی کارشناس ارشد بازار مسکن به «آرمان ملی» می‌گوید: آمار ارائه شده در زمینه تعداد واحدهای خالی به سال 95 برمی‌گردد در آن زمان که با اوج عرضه مسکن و مازاد در بازار مصادف بوده تعداد خانه‌های خالی بالغ بر چند میلیون  واحد اعلام شد و این شائبه را در بین مسئولان ایجاد کرد که عرضه این واحدها می‌تواند بازار اجاره و قیمت معاملات مسکن را دستخوش تغییر قرار دهد. وی در ادامه افزود:‌ آنچه مسلم است و معاون سازمان امور مالیات نیز از عدم معرفی واحدهای خالی تاکنون خبر داده نشان دهنده عدم همخوانی آمارها با واقعیت بازار دارد، چراکه در بازاری که قیمت مسکن با رشد بالایی همراه بود و اجاره بها نیز به تبعیت از آن با گرانی همراه شد، دلیلی برای عدم بهره‌گیری مالک از سرمایه‌گذاری انجام داده وجود ندارد و اینکه عده‌ای از مالکان با هدف افزایش قیمت، ملک خود را احتکار می‌کنند چندان با واقعیت جامعه و بازار مطابقت ندارد. سلطان محمدی با عنوان اینکه متاسفانه قانون مالیات بر خانه‌های خالی بر اساس همین آمار و ارقام طراحی شده است گفت:‌ با گذشت چند سال از اجرای این قانون و در شرایطی که سازمان از عدم معرفی خانه‌های خالی خبر می‌دهد عایدی مالیاتی آن با میزان هزینه های مرتبط همخوانی نداشته و عملا این قانون نه تنها دستاورد مالی برای دولت نخواهد داشت بلکه تاثیری نیز در تحریک بخش عرضه ایجاد نخواهد کرد.

 افزایش درآمد تنها راه حل

این کارشناس حوزه مسکن در پاسخ به تاثیر طرح ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال بر بازار مسکن گفت: متاسفانه متولیان مسکن در دولت سیزدهم به همراه نمایندگان مجلس به این شائبه دامن زده‌اند که دلیل عدم توجه دولت‌های قبل به ساخت مسکن از بی‌تدبیری بوده و حال می‌توان بدون هر گونه منابع مالی مطمئن به ساخت مسکن و خانه دار شدن جامعه اقدام کرد. وی گفت: باید توجه داشت جامعه در شرایطی می‌تواند دارای مسکن شود که از قدرت مالی برای خرید برخوردار باشد بنابراین افزایش درآمدهای جامعه مهمترین برنامه‌ای است که دولت برای تامین مسکن باید به کار گیرد. سلطان محمدی با عنوان اینکه تامین مسکن از طریق پس‌اندازهای درآمدی میسر خواهد شد گفت: متقاضیان یا باید از طریق پس‌اندازهای خود اقدام به خرید مسکن کنند یا همچون کشورهای توسعه یافته نظام بانکی با اطمینان از آینده درآمدی افراد با تخصیص تسهیلات بالا امکان خرید ملک را میسر کند که لازمه هر دو راه برخورداری دولت از منابع مالی مطمئن است . وی گفت: این تفکر که می‌توان بدون تکیه بر منابع مالی بودجه به تولید مسکن پرداخت اشتباهی است که علاوه بر افزایش تورم، هزینه‌های بالایی را نیز به دولت تحمیل می‌کند. این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: با فرض اینکه دولت منابع مالی را از طریق سیستم بانکی تامین می‌کند قطعا تسهیلات بانکی با نرخ 22 درصد بازپرداخت بالایی دارد که از عهده متقاضیان خارج است بنابراین دولت با اختصاص یارانه، بخشی از سود وام را متحمل می شود که بر اساس آن سالانه بالغ بر 60 هزار میلیارد تومان برآورد شده و این رقم پس از پنج سال سالانه بیش از 300 هزار میلیارد تومان را تنها تحت عنوان یارانه تسهیلات به دولت تحمیل می کند. بنابراین ساخت مسکن بدون پشتوانه مالی و سرمایه‌گذاری مطمئن راه به جایی نخواهد برد و به بار تورمی دامن خواهد زد.

 حواشی نامرتبط

البته اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی  تنها چالش این قانون نبوده و همزمان با آن حواشی و نگرانی‌های دیگری نیز متوجه این قانون شده است به طوری‌که برخی از اپلیکیشن های مسکنی اجرای آن را به معنای حذف این گروه از بازار مسکن عنوان می کنند موضوعی که بیش از آنکه مبنای علمی و واقعی داشته باشد در راستای افزایش حواشی و تحت الشعاع قرار گرفتن این قانون مطرح شده است. بر اساس تبصره ۳ ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم اصلاحیه ۵ آذر ۱۳۹۹ مجلس شورای اسلامی در صورتی که مالک، واحد مسکونی خود را برای فروش یا اجاره، حسب مورد به ارزش اجاری موضوع ماده ۵۴ این قانون یا میانگین قیمت‌های روز منطقه موضوع ماده ۶۴ این قانون، از طریق سامانه معاملات املاک که وزارت راه و شهرسازی ظرف مدت حداکثر سه ماه از لازم الاجرا شدن این ماده، با استفاده از امکانات موجود، راه اندازی و اجرا می‌کند، عرضه نماید، مشمول مالیات موضوع این ماده نمی‌شود. اگر مالک بیش از دو بار از اجاره یا فروش ملک خود به قیمت‌های مذکور خودداری کند، واحد مذکور از زمانی که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور به عنوان خانه خالی شناسایی شده است، حسب مورد مشمول مالیات موضوع این ماده یا جریمه موضوع بند ۵ تبصره ۸ ماده ۱۶۹ مکرر این قانون می‌شود. سامانه معاملات املاک باید به گونه‌ای طراحی شود که قابلیت ارزش‌گذاری واحدهای مسکونی به قیمت‌های مذکور، امکان ثبت درخواست متقاضی خرید یا اجاره املاک عرضه شده در آن و ثبت تحقق یا عدم تحقق معامله را داشته باشد. در صورت نیاز، وزارت راه و شهرسازی می‌تواند از منابع تخصیص یافته حاصل از مالیات بر خانه‌های خالی برای تأمین هزینه‌های ارتقا و نگهداری این سامانه استفاده نماید که میزان آن در قوانین بودجه سنواتی مشخص می شود. حال اپلیکیشن های مسکن این تبصره را به نوعی عاملی در حذف فعالیت خود در بازار مسکن عنوان می کنند موضوعی که به گفته حسین عبداللهی کارشناس حقوق مالیاتی، برخی استارتاپ‌های حوزه معاملات املاک از این تبصره برداشت کرده‌اند که با توجه به اینکه فردی که ملک خود را در این سامانه قرار دهد، عملا مالیاتی پرداخت نمی‌کند، لذا این استارتاپ ها با رکود و کسادی فعالیت خود مواجه می‌شوند و دیگر کسی به این سامانه‌ها مراجعه نمی‌کنند که به نظر می رسد علت نگرانی ایجاد شده در برخی استارتاپ ها، به دلیل توجه نکردن به جریان تصویب این قانون بوده است.

 منبع: آرمان ملی