اسکن مسکن در ماه کرونا

نتایج بررسی وضعیت ۱۰ نشانگر نبض بازار ساخت وساز کشور نشان می‌دهد بازار مسکن در نخستین ماه شیوع ویروس کرونا، با شیب تند از وضعیت مساعد فاصله گرفته است. افت شدید پارامترهای اصلی شامخ بخش ساختمان در پایان سال گذشته، «ناامیدی کامل و انتظارات منفی» سازنده‌ها نسبت به وضعیت ساخت و ساز در سال ۹۹ را نمایش می‌دهد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، حال و هوای بازار مسکن در پایان سال ۹۸ از نگاه مدیران ساختمانی اسکن و دیدگاه آنها نسبت به وضعیت آتی بخش ساخت وساز در اوایل سال ۹۹ ارزیابی شد.

نتایج ششمین نظرسنجی انجام شده توسط اتاق تعاون ایران از مدیران فروش تعدادی از شرکت ساختمانی، درباره ۱۰ شاخص کلیدی مرتبط با ساخت‌و‌سازهای مسکونی، میزان و قیمت فروش واحدهای تازه‌ساز و هزینه‌های ساخت وساز نشان می‌دهد نگرانی فعالان بازار ساختمانی درخصوص وضعیت فعالیت‌های ساخت‌وساز در پایان سال محقق شده است. به‌طوری‌که فضای کلی بازار مسکن در اسفندماه به‌عنوان نقطه شروع شیوع ویروس کرونا، با شیب تند از بهمن ماه که تا حدودی وضعیت شاخص با بهبود نسبی مواجه شده بود، فاصله گرفته است. نتایج نظرسنجی پیشین که در میانه زمستان سال گذشته انجام شد و در آن انتظارات فعالان ساختمانی نسبت به فعالیت‌های شرکت در اسفندماه منعکس شده بود نشان می‌داد بخش عمده فعالان ساختمانی نسبت‌به رونق بازار ساخت وساز در پایان سال ناامید و نگران هستند. حالا نتایج نظرسنجی انجام شده درخصوص وضعیت پارامترهای اصلی این بازار در اسفندماه نشان می‌دهد این پیش‌بینی و ابزار نگرانی محقق شده است.

۱۰ پارامتر اصلی مورد پرسش از فعالان ساختمانی شامل «سرعت اجرای پروژه‌ها»، «هزینه خرید مصالح ساختمانی»، «فروش»، «قیمت تمام‌شده ساخت»، «حجم فعالیت و سفارش کار»، «موجودی واحدهای آماده فروش»، «موجودی اولیه مصالح برای تکمیل پروژه‌های در نوبت تکمیل»، «میزان فعالیت‌های انجام شده (پروژه‌های در نوبت عرضه و ناتمام)»، «انتظارات نسبت به آینده» و «شامخ کل بخش ساختمان» است. شاخص «شامخ» – شاخص مدیران خرید- در بازه عددی صفر تا ۱۰۰ براساس پاسخ مدیران ساختمانی به سه گزینه «بهترشدن»، «عدم تغییر» و «بدترشدن» وضعیت و درصد پاسخ‌ها در هر گزینه، محاسبه می‌شود. شاخص بیش از ۵۰ به معنی افزایش متغیرها و کمتر از ۵۰ به معنی کاهش متغیرها در بهمن‌ماه نسبت به دی‌ماه است.

تصویر ارائه شده از اسکن دقیق پارامتر‌های تعریف شده برای سنجش وضعیت بازار ساخت‌وساز در اسفندماه سال ۹۸ حاکی از آن است که حال بازار مسکن در هفته‌های پایانی سال گذشته از منظر شاخص‌های حیاتی وخیم گزارش شده است. اثرگذاری متغیرهای بیرونی بر این بازار همچون نوسانات نرخ ارز از یک سو و جهش قیمت مسکن و رکود سنگین معاملات خرید و فروش از سوی دیگر باعث شده تا وضعیت پارامترهای بازار مسکن از بهبود اندک میانه زمستان فاصله گرفته و به شدت نامساعد شود. نکته مهم آنکه علاوه بر این عوامل، در دو هفته پایانی سال گذشته، شدت‌گیری شیوع ویروس کرونا و تعطیلی بخش زیادی از فعالیت‌های ساختمانی، ضربه نهایی را بر نبض بازار ساخت‌وساز وارد کرده است. از میان متغیرهای موردبررسی که ناظر بر پارامترهای مرتبط با اجرای پروژه‌های ساختمانی است، نخستین شاخص مورد بررسی، «میزان فعالیت‌های انجام شده» یا همان «تیراژ ساخت وساز» است. نتایج این نظرسنجی که در اوایل سال جاری درخصوص وضعیت آخرین ماه سال ۹۸ انجام شده، نشان می‌دهد این شاخص از عدد ۷۶/ ۵۱ در میانه زمستان به عدد ۳۵ در پایان زمستان گذشته رسیده است. در نتیجه اگرچه وضعیت فعالیت‌های ساختمانی در میانه زمستان نسبت به ابتدای آن اندکی بهبود پیدا کرد اما مجددا با شیوع ویروس کرونا، این شاخص در مسیر نزولی قرار گرفته و در پایان زمستان با افت شدید معادل ۳۸/ ۳۲ درصد مواجه شده است.

شاخص قابل توجه دیگر، بررسی میزان تقاضا از سمت مالکان املاک کلنگی است که با عنوان «میزان سفارشات جدید مشتریان» مورد سوال قرار گرفته است. نتایج این سنجش حاکی از آن است که تقاضای تخریب افت شدیدتری از تیراژ ساخت وساز را تجربه کرده است. این شاخص با افت ۲۹/ ۳۳ درصد روی عدد ۳۱ قرار گرفته است.

مقایسه وضعیت این شاخص با سایر پارامتر‌ها نشان می‌دهد صرف‌نظر از شاخص انتظارات، از میان ۹ شاخص کلیدی دیگر، بدترین وخامت اوضاع متوجه شاخص میزان سفارشات جدید برای تخریب املاک کلنگی است. شرایط نامساعد این شاخص می‌تواند در ماه‌های آتی منجر به افزایش عدم تعادل میان تقاضا و عرضه در بازار مسکن شود. چراکه در این وضعیت، حجم فعالیت‌های ساختمانی به شدت کاهش پیدا می‌کند و در نتیجه میزان عرضه واحدهای مسکونی نوساز به بازار در مسیر نزولی قرار خواهد گرفت. در عین حال، شاخص سرعت اجرای پروژه‌های ساخت و ساز و تحویل و آماده‌سازی آنها وضعیت نامناسب‌تری نسبت به میانه فصل زمستان پیدا کرده است. به گونه‌ای که این شاخص در پایان سال گذشته روی عدد ۳۷ قرار گرفته که نسبت به بهمن ماه بالغ بر ۲۵ درصد افت داشته است. به نظر می‌‌رسد شروع قرنطینه‌های خودخواسته، دورکاری بخش زیادی از شرکت‌ها و سازمان‌ها و در نهایت تعطیلی کارگاه‌های ساختمانی در اسفندماه سال گذشته، به شدت بر وضعیت این شاخص تاثیر گذاشته است. دیگر پارامتر مهم در میان مولفه‌های ۱۰گانه شامخ، «انبار مصالح ساختمانی» است که تحت‌عنوان «موجودی مواد اولیه یا لوازم خریداری شده» از شرکت‌های ساختمانی مورد سوال قرار گرفته است.

بررسی این پارامتر در اسفند ماه بیانگر آن است که همزمان با افزایش قیمت مواد و مصالح ساختمانی و ایجاد جو ناامیدی ناشی از شیوع ویروس کرونا، ذخیره اندک مصالح ساختمانی بازهم کاهش پیدا کرده است. این شاخص در بهمن ماه بر روی عدد ۵۳/ ۴۳ قرار داشت که بیانگر وضعیت نامساعد موجودی انبار مصالح ساختمانی بود اما در اسفندماه این عدد با افت مجدد روی عدد ۳۳ قرار گرفت.

در میان شاخص‌های مربوط به قیمت و هزینه‌های ساخت وساز نیز بیشترین رشد مربوط به «قیمت خرید مواد اولیه یا لوازم موردنیاز بوده» است. این شاخص-قیمت مصالح ساختمانی- که تاثیر مستقیم بر قیمت تمام‌شده ساخت مسکن دارد از حدود ۷۷ در بهمن ماه سال ۹۸ به ۸۵ در اسفندماه رسیده است. شیب قابل‌توجه افزایش این شاخص در اسفندماه ۹۸ در مقایسه با یک ماه پیش از آن نشان می‌دهد از دیدگاه فعالان ساختمانی هزینه خرید مصالح ساختمانی در یک ماه پایانی زمستان گذشته بسیار بالا بوده است.

«موجودی واحدهای آماده یا در نوبت فروش» نیز در این نظرسنجی از مدیران فروش شرکت‌های ساختمانی مورد پرسش قرار گرفته است. هر چند در بهمن ماه گذشته، وضعیت این شاخص نسبت به ابتدای فصل زمستان تفاوت چندانی نداشت اما این شاخص در پایان سال گذشته معادل ۱۱ درصد نسبت به میانه زمستان با کاهش مواجه شده است. بررسی نشان می‌دهد: شاخص واحدهای آماده فروش از عدد ۵۹/ ۵۰ در بهمن ماه به عدد ۴۵ در اسفندماه رسیده است. به این ترتیب در اسفندماه فعالان ساختمانی واحدهای آماده فروش کمتری را داشته‌اند اما این کاهش چندان با شیب تند نبوده است.

«قیمت تمام شده ساخت» نیز از دیدگاه فعالان ساختمانی نسبت به بهمن ماه چندان با تغییر مواجه نشده است. حتی براساس نظرسنجی انجام‌شده قیمت تمام‌شده در اسفندماه نسبت به میانه زمستان، حدود ۲ درصد هم کمتر شده و از عدد ۲۹/ ۶۵ به عدد ۶۴ رسیده است.

«میزان فروش» واحدهای مسکونی نیز افت شدیدی در پایان سال گذشته تحت‌تاثیر وضعیت سایر بازارها و همچنین شیوع ویروس کرونا تجربه کرده است. قرارگرفتن این شاخص در بازه کمتر از عدد ۵۰ به‌طور کلی نشان‌دهنده حاکمیت رکود بر این بازار است. آنطور که نتایج ششمین نظرسنجی انجام شده از سوی اتاق تعاون ایران در این حوزه نشان می‌دهد شاخص «میزان فروش» در اسفندماه ۹۸، روی عدد ۳۷ قرار گرفته که نسبت به بهمن ماه معادل ۲۶ درصد کاهش را تجربه کرده است.

اما مهم‌ترین شاخص در میان شاخص‌های ۱۰گانه شامخ ساختمان که بیشترین افت را در اسفندماه داشته و در نتیجه بیشترین وخامت اوضاع مربوط به آن می‌شود، شاخص « انتظارات نسبت به آینده» است. نتایج این نظرسنجی حاکی از آن است که انتظارات فعالان ساختمانی نسبت به هفته‌های آتی در ابتدای سال ۹۹ کاملا منفی بوده و این گروه از فعالان سال ۹۹ را کاملا ناامید آغاز کرده‌اند به‌طوری که عدد این شاخص در این نظرسنجی بر روی عدد ۲۷ قرار گرفته که نسبت به دیدگاه فعالان ساختمانی در اواخر زمستان سال گذشته معادل ۴۹/ ۳۱ درصد کاهش داشته است.

ارزیابی و مقایسه این شاخص در تمامی نظرسنجی‌های انجام شده از سوی اتاق تعاون (این نظرسنجی از مهرماه آغاز و به‌طور متوالی در شش ماه پایانی سال گذشته انجام شده است) بیان می‌کند: در تمامی ماه‌های گذشته بیشترین میزان بدبینی فعالان ساختمانی نسبت به آینده بازار ساخت وساز در ابتدای سال‌جاری رقم خورده است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد دو عامل اصلی در افزایش بدبینی فعالان ساختمانی نسبت به آینده بازار ساخت وساز دخیل بوده است. عامل نخست به یک متغیر اثرگذار درونی بخش مسکن باز‌می‌گردد. از دیدگاه کارشناسان و تحلیلگران بازار مسکن، جهش قیمت مسکن با وجود رکود سنگین حاکم بر بازار معاملات در پایان سال گذشته از جمله مهم‌ترین دلایل منفی شدن انتظارات سازنده‌ها و فعالان ساختمانی نسبت به وضعیت فعالیت‌ها در هفته‌های آتی در این حوزه بوده است. آمار رسمی منتشر شده درخصوص تحولات قیمتی بازار مسکن در پایان سال گذشته نشان می‌دهد: میانگین قیمت مسکن در اسفندماه سال گذشته معادل ۹ درصد نسبت به بهمن ماه رشد قیمت را تجربه کرده است. از دیدگاه سازندگان و فعالان ساختمانی، ادامه جهش قیمت مسکن، در شرایطی که قدرت خرید سمت تقاضا احیا نشده است؛ منجر به ایجاد رکود در بخش فروش آپارتمان‌های تکمیل‌شده و در ادامه ایجاد رخوت در آغاز پروژه‌های ساخت وساز جدید می‌شود. اما عامل مهم دیگر در شدت یافتن این بدبینی به شیوع ویروس کرونا مربوط می‌شود.

این ویروس همزمان با آغاز ماه پایانی سال‌جاری گسترش و پس از آن اوج پیدا کرد. تحت‌تاثیر قرار گرفتن شرایط عمومی کشور از گسترش این ویروس سبب شد تا بخش عمده‌ای از سازندگان و فعالان ساختمانی به این نتیجه برسند که در هفته‌های وضعیت ساخت‌وساز و تولید آپارتمان‌های مسکونی و همچنین فروش در بازار تحت تاثیر شیوع این ویروس آسیب خواهد دید و در نتیجه رکود بیشتری بر بازار حاکم خواهد شد.

در پایان و پس از بررسی ۱۰ پارامتر تاثیرگذار بر نبض بازار ساخت وساز، متاثر از وضعیت این پارامتر، شامخ کل ساختمان نیز در اسفندماه اسکن شده است. این نمایشگر که به‌صورت ماهانه وضعیت بازار مسکن را از دیدگاه فعالان ساختمانی رصد می‌کند شامخ کل ساختمان در اسفند ماه را عدد ۳۵ نشان می‌دهد. این شاخص بیان می‌کند میزان فعالیت‌های ساختمانی در اسفندماه نسبت به بهمن به‌شدت نامساعد شده و معادل ۳۸/ ۳۲ درصد کاهش داشته است.

نکته جالب و قابل‌توجه درخصوص این نظرسنجی، تاثیرگذاری شیوع ویروس کرونا بر حجم فعالان شرکت‌کننده در آن نسبت به ماه‌های گذشته بوده است. در تمامی ۵ دوره گذشته که نظرسنجی به‌صورت ماهانه انجام شده، طبق مقدمه تدوین شده در آن، مدیران فروش ۱۰۰ شرکت ساختمانی مورد پرسش قرار می‌گرفتند اما در آخرین نظرسنجی که ابتدای سال‌جاری انجام شده، تعطیلات بر حجم شرکت‌های مشارکت‌کننده تاثیر داشته و عددی از تعداد شرکت‌ها ذکر نشده است که می‌تواند نشان‌دهنده کاهش آنها باشد.