امضای کرونا پای رکود معاملات مسکن

اما این وضعیت تا چه زمانی ادامه پیدا می‌کند و بازار مسکن در سال جاری با توجه به مشخص نبودن مدت‌زمان ماندگاری ویروس کرونا در چه وضعیتی قرار خواهد گرفت؟ این پرسش در حالی مطرح می‌شود که بسیاری از تحلیلگران در بخش اقتصاد مسکن معتقدند نمی‌توان وضعیت بازار در سال جاری را به راحتی پیش‌بینی کرد.
اقتصاد سال جدید را متفاوت از سال‌های گذشته آغاز کرد و آسیب‌ها جدی بر بخش‌های مختلف آن وارد شد. بازار مسکن هم از این قاعده مستثنی نبود و به دلیل شیوع کرونا با یک دوره تعطیلی با پایانی نامشخص رو‌به‌رو شده است. آنطور که برخی از صاحب‌نظران می‌گویند شیوع ویروس کرونا باعث شد که روند معاملات مسکن در فروردین به صفر نزدیک شود، همین موضوع نیز باعث شده است که بازار مسکن حال و هوای عجیبی داشته باشد و به گفته برخی از صاحب‌نظران این وضعیت دست‏کم تا زمان ماندگاری ویروس کرونا ادامه خواهد داشت. اما اینکه پس از ماجرای کرونا بازار در سال جاری به چه سمت‌وسویی حرکت کند خود جای سوال دارد. در این راستا حسام عقبایی، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک و کارشناس مسکن با اشاره به رکود بخش املاک در سال 98 درخصوص وضعیت بازار در سال جاری به «ابتکار» گفت: ما سالیان سال است که شاهد رکود در بازار هستیم و رکود اتفاق تازه‌ای نیست که بگوییم اخیرا بازار مسکن را درگیر خود کرده است. ما باید توجه داشته باشیم که برخی از رکودها تورمی بوده و برخی دیگر غیرتورمی است. ما در نیم سال اول 98 در یک رکود تورمی به سر می‌بردیم، به عبارتی دیگر قیمت مسکن روزبه‌روز افزایش پیدا می‌کرد و این در حالی بود که میزان معاملات افزایشی نبود. در نیمه دوم سال 98 وارد رکود غیرتورمی شدیم و قیمت‌ها تقریبا به تثبیت رسید. به عبارتی دیگر در نیمه اول قیمت‌ها رشد داشتند و نیمه دوم با همان نرخ‌های افزایش یافته پیش رفتم، بدون اینکه کاهش قیمت را داشته باشیم. رکود غیرتورمی نیم سال دوم 98 تا نیمه بهمن ماه سال گذشته ادامه داشت و پس از آن رکودغیرتورمی به یک رکود تورمی تبدیل شد و قیمت‌ها کمی بالا رفت. چراکه حجم انباشته‌ای از نیازها باقی مانده بود و بسیاری از خریداران مصرفی و سرمایه‌ای ترجیح می‌دادند قبل از پایان سال خرید خود را انجام دهند. این رکود تورمی تا پایان هفته اول اسفندماه ادامه داشت و پس از آن بازار به مرحله ایست (استپ) وارد شد و ما کاهش معاملات را داشتیم. این در حالی است که شیوع ویروس کرونا روزبه‌روز جدی‌تر می‌شد و همین مسئله دلیلی برای تعطیلی مشاوران املاکی شد. بنابراین از دهم اسفندماه تا بیست‌وسوم فروردین‏ماه بازار مسکن در یک شوک ناشی از کرونا قرار گرفت.
وی افزود: در این دوره که بازار متاثر از ویروس کرونا بوده گفت‌مان‌ها حاکی از کاهش قیمت در بخش مسکن نبوده و صحبتی از افت قیمت به میان نیامده است و فروشندگان بر روی موضع قیمت-های بهمن‌ماه ایستاده‌اند. برای اینکه چشم‌اندازی از بازار در سال جاری داشته باشیم باید توجه کنیم که ما در بهار 99 قرار داریم و تقریبا یک ماه آن را سپری کرده‌ایم، پس از آن وارد ماه مبارک رمضان می‌شویم و تجربه نشان داده است که در ماه رمضان با کاهش حجم معاملات روبه‌رو هستیم و اکنون هم‏زمانی بحران کرونا با این ماه قطعا میزان معاملات را کاهش خواهد داد. اما بعد از رفع محدودیت‌های ناشی از کرونا ما حجم انباشته‌ای از نیاز را خواهیم داشت و پس از آن رشد بیشتری در معاملات ایجاد می‌شود ولی این رشد به معنای رونق گرفتن معاملات نیست. اما از نظر تورم می-توان گفت که قیمت مسکن تابعی از تورم خواهد بود و قیمت‌ها در سال جاری کاهشی نخواهد شد، به عبارتی دیگر قیمت مسکن به میزان سقف تورم افزایش خواهد یافت. بنابراین سونامی و یا جهش قیمتی حداقل در نیمه اول سال جاری پیش‌بینی نمی‌شود. به عبارتی دیگر می‌توان در یک جمله گفت که بازار مسکن در نیمه اول سال 99 یک رکود تورمی خواهد داشت.
مسکن ملی می‌تواند راه‌حل مشکلات بخش املاک باشد؟
نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به این پرسش که آیا طرح‌هایی همانند مسکن ملی و یا اخذ مالیات از خانه‌های خالی می‌تواند اهرمی برای رونق گرفتن بازار مکسن باشد یا خیر، گفت: ما باید ببینیم که چه تعریفی از رونق داریم، وقتی از رونق صحبت به میان می‌آید عده‌ای معتقدند که گران شدن مترادف با رونق است. این در حالی است که مفهوم رونق در بازار مسکن افزایش میزان معاملات بوده نه افزایش قیمت. برای رونق گرفتن معاملات در بازار مسکن باید مولفه‌های کلان اقتصادی به حرکت درآیند. به عبارتی دیگر مولفه‌های اقتصاد کلان در ایجاد رونق گرفتن بازار نقش مهمی دارند که مهم‌ترین آن تورم عمومی است. نکته بعدی اصلاح سیاست‌های پولی و بانکی است که در رونق اقتصاد مسکن بسیار تاثیرگذار بوده و متاسفانه هنوز این اصلاحات انجام نشده است. پس از این دو مورد برنامه و طرح‌های دولت مطرح می‌شود. طرحی همانند مسکن ملی هنوز در حد ثبت‌نام و گفت‌مان بوده و قاعدتا نمی‌تواند در مدت‌زمان کوتاه ما را به نتیجه دلخواه برساند، اما در مجموع این اقدام می‌تواند برای تولید و اقتصاد مسکن مثبت باشد.
ضرورت اخذ مالیات از خانه‌های خالی
وی در بخش دیگری از صحبت‌هایش به حجم خانه‌های خالی اشاره کرد و درخصوص تاثیر عرضه آنها به بازار مسکن گفت: ما در کشوری زندگی می‌کنیم که دو برابر استاندارد جهانی خانه و واحدهای مسکونی خالی دارد. در ایران حدود 25 میلیون واحد مسکونی وجود دارد که ده درصد آن خالی است. بر اساس آخرین آمار که در سال 95 به دست آمده، 2 میلیون و 500 هزار واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد، این در حالی است که میانگین خانه‌های خالی در دنیا به خصوص کشورهای توسعه‌یافته 5 درصد است. با توجه به این مسائل باید دولت به سمت برنامه‏هایی برود تا از تعداد خانه‌های خالی کمتر شود و به عرضه بیشتر کمک کند چراکه این برنامه در ادامه توازن در تقاضا را به دنبال خواهد داشت.
وی اظهار کرد: نکته مهمی که باید آن اشاره کنم این است که ما با عرضه این 2 میلیون و 500 هزار واحد خالی نباید انتظار معجزه در بازار مسکن را داشته باشیم. این مقدار خانه خالی در کشوری که سالانه بین 800 تا 1 میلیون ازدواج دارد نمی‌تواند اهرمی برای متعادل شدن بازار باشد. این در حالی است که بسیاری از این واحدها در مناطق لوکس و لاکچری بوده که حتی با وارد شدن به شبکه عرضه هم از توان دهک‌های پایین و یا متوسط جامعه خارج خواهد بود. از سوی دیگر بخشی از این خانه‌های خالی در بیرون از شهرها قرار دارند که امکانات رفاهی و آموزشی در دسترس آنها نیست و خانواده‌ها نمی‌توانند در این مکان‌ها مستقر شوند. بنابراین تمام 2 میلیون و 500 هزار واحد خالی قابلت استفاده برای دهک‌های مختلف جامعه را ندارد.
عقبایی به افزایش مالیات‌ها اشاره کرد و دراین‌باره گفت: نکاتی که درخصوص خانه‌های خالی مطرح کردم دلیلی نمی‌شود که خانه‌های خالی را به حال خود رها کنیم و اجازه دهیم سوداگران به فعالیت خود در این بخش ادامه دهند و روزبه‌روز بر مال‌ها، مجتمع‌ها و برج‌های خالی خود اضافه کنند و به امید کسب سود واحدهای خود را خالی نگه دارند چراکه همین واحدها الگوی افزایش قیمت برای مناطق دیگر خواهد بود. باید با قوانین سنگین مالیاتی از فعالیت سوداگران جلوگیری شود. تاکید می‌کنم باید قوانین سنگین مالیاتی داشته باشیم. به عنوان مثال فردی را در نظر بگیرید که یک واحد 500 متری در منطقه لوکس و لاکچری تهران دارد، حال ما مالیاتی 50 میلیونی برای آن درنظر بگیریم. این مبلغ به اندازه شارژ ساختمان او بوده و این فرد پس از پرداخت مالیات همچنان واحد خود را خالی نگه می‌دارد. ما باید میزان مبلغ مالیات را آنقدر بالا درنظر بگیریم تا این ابزار بازدارنده باشد و به عرضه واحدهای خالی کمک کند، لذا قانون مالیاتی باید به درستی اجرا شود و به سوداگری‌ها در حوزه مسکن خاتمه داد.