تاثیر «کرونا» بر بازار ویلا

بازار معامله ویلا در شهرهای شمالی کشور تحت‌تاثیر «ایست ویروسی به سفرهای نوروزی» با رکود سنگین مواجه شده است.  تحقیقات میدانی از بازار خرید و فروش ویلا در دو استان شمالی کشور یعنی مازندران و گیلان که مقصد بسیاری از مسافران نوروزی است، نشان از حاکمیت یک وضعیت جدید در بازار شب عید امسال نسبت به سال گذشته دارد.  بازار خانه‌های ویلایی در شمال کشور که عمدتا از آن به‌عنوان کانون بازار «خرید خانه دوم» برای ساکنان پایتخت و سایر شهرهای کشور یاد می‌شود، در روزهای پایانی سال ۹۸ وضعیت متفاوتی از بازه‌های زمانی مشابه در سال‌های گذشته را تجربه می‌کند. به گفته فعالان بازار خرید و فروش ویلا در استان‌های شمالی کشور، حجم تقاضا برای خرید در مهم‌ترین شهرهای شمالی که پاتوق عرضه خانه‌های ویلایی در سال‌های اخیر بوده است، تحت‌تاثیر شیوع ویروس کرونا با رکود سنگین مواجه شده است.به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، به رسم سال‌های گذشته، چاشنی تعطیلات نوروز برای بخش زیادی از مسافران که نواحی شمال کشور را برای گذراندن دو هفته ابتدایی سال جدید انتخاب می‌کنند، جست و جو و گشت وگذار برای یافتن ویلا و خرید نهایی برای فصل تابستان است. از این‌رو به‌طور معمول، بازار خرید وفروش ویلاها در شهرهای شمالی کشور در هر سال از روزهای پایانی سال گذشته همزمان با آغاز سفر مسافران نوروزی گرم می‌شود. اما تحقیقات میدانی انجام شده از وضعیت بازار معامله ویلا در سال‌جاری و مقایسه آن با سال‌های گذشته حاکی از آن است که تحت‌تاثیر شیوع ویروس کرونا و قرنطینه خودخواسته بخشی از شهروندان از یک‌سو و همچنین مسدود شدن مسیرهای ورودی به شهرهای شمالی کشور از سوی دیگر، «تقاضای غیربومی» برای خرید ویلا به‌شدت کاهش یافته است.به تعبیر دیگر «بسته شدن مسیر ورودی» مسافران از نواحی مختلف کشور به شهرهای شمالی و «قرنطینه خود خواسته برخی از شهروندان» به علت شیوع ویروس کرونا، مهم‌ترین عامل بروز رخوت و کسادی در بازار شب عید محسوب می‌شود.

از این‌رو واسطه‌های خرید و فروش ویلا در شهرهای شمالی کشور، نه‌تنها پیش‌بینی می‌کنند وضعیت معامله ویلا در تعطیلات نوروزی از سوی متقاضیان غیربومی با یک رکود بی‌سابقه همراه باشد، بلکه معتقدند: رکود بر بازار معامله ویلا در سراسر سال ۹۹ سایه اندازی خواهد کرد. به همین دلیل نسبت به رونق خرید و فروش «خانه‌های دوم» در مقایسه با سال‌های گذشته کاملا ناامید هستند.ناامیدی از سمت ورود تقاضای غیربومی برای خرید ویلا در حالی است که به نظر می‌رسد سمت عرضه هنوز پیام «رکود کرونایی» در بازار را دریافت نکرده است.آن‌طور که فعالان و واسطه‌های بازار معامله ویلا در شهرهای شمالی کشور عنوان می‌کنند: در حال‌حاضر یک دو دستگی بین عرضه‌کنندگان ویلا در بازار خرید و فروش شکل گرفته است.

گروه اول، مالکان و فروشندگانی هستند که با رصد شرایط موجود و مشاهده افت شدید تقاضا برای خرید ویلا از سایر نواحی کشور، قدری انعطاف‌پذیر شده و سعی می‌کنند شرایط خرید ویلا برای متقاضیان را قدری تسهیل کنند. این گروه از مالکان با ارائه «تخفیف‌های جزئی» «ایجاد شرایط فروش اقساطی» یا «امکان معاوضه ویلا با خودرو» سعی دارند همچنان در بازار باقی بمانند و ویلای تحت مالکیت خود را به فروش برسانند. اما آن‌طور که بررسی‌ها و تحقیقات میدانی نشان می‌دهد حجم این گروه از مالکان خانه‌های دوم در مقطع زمانی کنونی در بازار به‌شدت اندک است.

نتایج جست‌و‌جو از واسطه‌های بازار معامله ویلا نشان می‌دهد: گروه دوم مالکانی است که در وضعیت کنونی حاضر به تعدیل قیمت پیشنهادی نیستند و حتی در مواردی قیمت پیشنهادی خود را افزایش می‌دهند.بررسی‌ها حاکی از آن است که این گروه عمدتا افرادی هستند که دست‌کم در یکسال اخیر در بازار ویلا شهرهای شمالی کشور سرمایه‌گذاری کرده‌اند و از آنجاکه در عصر تورم ملکی، خانه ویلایی خود را خریداری کرده‌اند، در شرایط کنونی نیز حاضر به کاهش یا تعدیل قیمت پیشنهادی نیستند.آمار رسمی از معاملات ویلا در شهرهای شمالی کشور(عمدتا در دو استان مازندران و گیلان) نشان می‌دهد: در ۹ ماه اول سال‌جاری، میانگین قیمت ویلاهای فروش رفته در دو استان شمالی کشور، نسبت به مدت مشابه سال گذشته معادل ۶۵ درصد افزایش داشته است.جالب آنکه مطابق آمار رسمی، بررسی تغییرات فصلی قیمت ویلاهای معامله شده در این محدوده از کشور قدری متفاوت از دوره ۹‌ماهه بوده است.

براین اساس، میانگین قیمت ویلاهای فروش‌رفته در شهرهای شمالی کشور طی فصل بهار سال جاری نسبت به بهار سال گذشته معادل ۵۰ درصد، در فصل تابستان امسال نسبت به تابستان سال گذشته معادل ۵۵ درصد و در پاییز ۹۸ نسبت به پاییز سال گذشته معادل ۹۰ درصد رشد داشته است. بررسی فصلی این آمار حاکی از آن است که با گذشت هر فصل، شیب رشد قیمت قطعی خرید و فروش ویلا در سال‌جاری نسبت به مدت مشابه سال گذشته شدت پیدا کرده است.از این‌رو خریداران «خانه‌های دوم» در ماه‌های اخیر از سال جاری، با تورم قیمتی بیشتری نسبت به گروهی که در ماه‌های ابتدایی سال اقدام به خرید ویلا کرده‌اند، روبه‌رو بوده‌اند. به همین دلیل نیز اگر فروشندگان ویلا جزو گروهی باشند که در ماه‌های اخیر اقدام به خرید کرده و هم‌اکنون قصد فروش ویلا را داشته باشند، از انعطاف‌پذیری کمتری در ارائه قیمت پیشنهادی برخوردار هستند. در عین حال گروهی از واسطه‌های ملکی عنوان می‌کنند عمده ویلاهایی که بدون کاهش قیمتی در بازار عرضه شده‌اند، نوساز هستند. از دیدگاه آنها، افزایش قیمت مصالح ساختمانی طی ماه‌های گذشته و به دنبال آن افزایش هزینه‌های ساخت وساز از جمله مهم‌ترین دلایلی است که سبب شده مالکان این گروه از ویلاها حاضر به تعدیل قیمتی نشوند.

نکته جالبی که از سوی برخی از واسطه‌های ملکی عنوان می‌شود «افزایش قیمت ۱۰ تا ۲۰ درصدی» برخی ویلاها در شرایط کنونی بازار است.برخی از فعالان بازار معامله ویلا در شهرهای شمالی کشور اینطور بیان می‌کنند که در وضعیت کنونی مالکان برخی از ویلاهای نوساز که عمدتا در شهرک‌های برند قرار دارند، نه‌تنها حاضر به تعدیل قیمت نیستند بلکه به دلیل شرایط خاص و منحصربه‌فرد ویلا با نزدیک شدن به آغاز سال جدید، قیمت پیشنهادی خود را تا ۲۰ درصد نیز افزایش داده‌اند.از نگاه برخی از واسطه‌های ملکی، این گروه از ویلا‌ها همواره مشتریان خاص خود را دارند؛ از این‌رو مالکان آنها عجله‌ای برای فروش ندارند.یکی دیگر از تفاوت‌های بازار معامله ویلا در سال‌جاری نسبت به سال‌های گذشته، «کاهش حجم فایل‌های فروش فوری» است. بررسی‌ها نشان می‌دهد در حال‌حاضر حجم فایل‌های فروش فوری نسبت به فایل‌های شرایطی(فروش نقد و اقساط یا معاوضه) کاهش پیدا کرده است.

وضعیت قیمتی ویلا در شهرهای پرطرفدار

تحقیقات میدانی نشان می‌دهد: در حال‌حاضر ویلاها به لحاظ قیمتی در دو گروه قابل دسته‌بندی هستند؛ دسته نخست ویلاهای با بودجه خرید کمتر از ۷۰۰ میلیون تومان هستند. این ویلاها عمدتا یک طبقه و دورتر از جاده‌های اصلی هستند. به گفته واسطه‌های ملکی در حال‌حاضر با توجه به سن بنا و دوری یا نزدیکی آن به محدوده جاده‌های اصلی امکان خرید یک ویلا با شرایط متوسط با حداقل بودجه ۵۰۰ میلیون تومان در برخی شهرهای استان مازندران و گیلان وجود دارد.اما دسته دوم، ویلاهایی هستند که به دلیل قرارگیری در شهرک‌های مسکونی معروف و اصطلاحا «برند» قیمت پیشنهادی کل برای خرید آنها از ۷۰۰ میلیون تومان آغاز و تا بیش از ۴ میلیارد تومان نیز می‌رسد.عمده این ویلاها نوساز و اغلب دارای شرایط خاص همچون ویوی ابدی یا نزدیکی خاص به دریا هستند. جالب آنکه برخی از واسطه‌های ملکی برای ترغیب متقاضیان غیربومی خرید ویلا از اصطلاحاتی همچون «شهرک تهران‌نشین» نیز استفاده  می‌کنند.

هشدار واسطه‌ها به خریداران

واسطه‌های بازار معامله که طی چند سال گذشته به‌طور مستمر در این حوزه فعالیت کرده‌اند یک هشدار جدی را نیز به متقاضیان خرید ویلا در شمال می‌دهند. به گفته آنها در وضعیت کنونی که امکان رویت و خرید ویلا به‌صورت مشاهده در محل، به علت شیوع ویروس کرونا محدود شده است، انتشار آگهی‌های مربوط به فروش ویلا با اقساط بلندمدت افزایش یافته است. این در حالی است که ممکن است تعدادی از این آگهی‌ها پوچ یا آنکه ویلای مدنظر با شرایط اعلام شده در آگهی کاملا متفاوت باشد.از این‌رو برخی از فعالان باسابقه در این بازار به متقاضیان خرید ویلا پیشنهاد می‌دهند تا عادی‌شدن شرایط و امکان جست و جو و خرید حضوری، از اعتماد به چنین آگهی‌هایی خودداری کنند.