رشد اجاره بهای مسکن بیش از انتظار مستأجران
عملکرد بازار اجاره بها در روزهایی که از سال 94 می‌گذرد نشان می‌دهد مالکان بدون توجه به بالا نرفتن قیمت ملک خواستار افزایش اجاره بها شده‌اند. افزایش نرخ اجاره بها در حالی است که آمار رسمی بانک مرکزی نیز نشان می‌دهد متوسط شاخص بهای مسکن اجاره‌ای در سال ۱۳۹۳ نسبت به متوسط سال قبل 6/ 15 درصد افزایش دارد. اما درخواست مالکان در سال جدید برای افزایش نرخ اجاره بیشتر از آماری است که بانک مرکزی برای سال 93 ارائه داده است.
رکود در بازار مسکن باور افزایش اجاره بها را در مردم سخت کرده است. اما مراجعه به بنگاه‌های مسکن این سخت باوری را کم می‌کند هر چند در بنگاه‌ها به مراجعان گفته می‌شود الان زمان مناسبت‌تری برای اجاره است و هرچه به فصل نقل و انتقالات در تابستان نزدیک شویم قیمت‌ها بیشتر می‌شود. در شرایطی که گزارش‌های میدانی حکایت از رشد اجاره بها در روزهای گذشته از سال 1394 دارد اما حسام عقبایی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران بارها این موضوع را رد کرده و افزایش اجاره را ناچیز می‌داند. عقبایی ضمن تأیید نکردن افزایش قیمت اجاره بها وضعیت اجاره بها را در شرایط آرامی توصیف می‌کند. او در توضیحاتی به صراحت تأکید دارد که اصلی‌ترین شاخص تعیین قیمت اجاره بها خود مسکن است و از آنجایی‌که قیمت مسکن افزایش پیدا نکرده پس افزایش اجاره بها نباید داشته باشیم. با نگاهی به قیمت‌ها اجاره در بنگاه‌های واقع در نقاط مختلف شهر این فرضیه رئیس صنف مشاوران املاک را رد می‌کند. واکنش شهروندانی که این روزها برای اجاره مسکن به بنگاه‌ها مراجعه می‌کنند کاملاً نشان می‌دهد از افزایش قیمت‌ها ناراضی هستند و بیشتر آنها عنوان می‌کنند باورشان نمی‌شود نرخ اجاره با توجه به ثبات قیمت خرید و فروش آنقدر بالا رفته باشد.
کاهش نرخ سود بهانه‌ای تازه برای افزایش اجاره
نرخ‌های اجاره از ابتدای اردیبهشت کم‌کم افزایشی شد اما کاهش 2درصدی نرخ سود نیز بهانه‌ای بود تا قیمت‌ها باز هم بالا برود. در واقع بهای کاهش نرخ سود بانکی برای اجاره‌نشین‌ها گران تمام شد. کاهش نرخ سود مالکان به‌سمت دریافت اجاره بیشتر به نسبت رهن سوق داده است. هر چند کاهش 2 درصدی نرخ سود به اذعان اکثر کارشناسان تغییر قابل توجهی در بازار پولی ایجاد نمی‌کند اما همین تغییر اثر خود را بر بازار اجاره گذاشته است. به گفته یکی از بنگاهداران مسکن، افزایش نرخ اجاره بیشتر اجاره نشینان را به تمدید قرارداد سال پیش ترغیب کرده چون با تمدید قرارداد مالکان افزایش قیمت کمتری را برای سال جدید در نظر می‌گیرند.
افزایش 10 میلیونی اجاره به‌خاطر پارکینگ و آسانسور
در بازار اجاره نقش پارکینگ و آسانسور در افزایش قیمت بسیار پررنگ است طوری که حتی برخی مالکان اجاره را 10 میلیون بیشتر از نرخ معمول برای واحدی که این دو امتیاز را دارد در نظر می‌گیرند. اجاره یک واحد 70 متری در منطقه پیروزی که پارکینگ دارد 70 میلیون رهن است و اجاره آپارتمانی واقع در بلوار فردوس با همین متراژ که پارکینگ ندارد 15 میلیون رهن و ماهیانه یک میلیون و 300 هزار تومان در نظر گرفته شده است.
مشکل پارکینگ که در کلانشهرها بویژه در تهران به عنوان معضلی درآمده باعث شده تا واحدهای پارکینگ دار تقاضای بیشتری در بازار اجاره داشته باشند و همین افزایش تقاضا، مالکان را به افزایش اجاره به‌خاطر پارکینگ ترغیب می‌کند. از طرفی واحدهایی که در طبقات بالاتر قرار دارند و فاقد آسانسور هستند با بهای کمتری نسبت به واحدهای مشابه اما دارای آسانسور اجاره داده می‌شوند.
نقش بنگاه‌ها در افزایش اجاره بها
آمار اتحادیه صنف املاک نشان می‌دهد که کل بنگاه‌های پروانه‌دار فعال در سال 87 در کشور 69 هزار بنگاه بود، در حالی که این آمار در سال 92 با رشد 80درصدی مواجه شد و به 124هزار مشاور املاک رسید. باز کردن بنگاه معاملات مسکن که دریافت مجوز آن چندان سخت نیست و فقط به اجاره یا خرید مغازه و چند میز و صندلی نیاز دارد رونق زیادی گرفته است. 80 درصد افزایش در مشاوران املاک یعنی کاهش 80 درصدی گرایش مشاغل و حرفه‌های مختلف تولیدی به سمت دفاتر مشاور املاک و دلالی و سوداگری مسکن که در نهایت موجب افزایش قیمت املاک و اجاره بها شده است.
در یکی از بنگاه‌های املاک یکی از مشتریان با نگاهی به قیمت‌های اجاره به صاحب بنگاه اعتراض می‌کند و می‌گوید قیمت برخی واحد‌ها بسیار بیشتر از عرف منطقه است چرا شما به مالک نمی‌گویید که اجاره واحدش ارزش کمتری دارد اما صاحب بنگاه در جواب می‌گوید ما حق نداریم به مالکان بگوییم ملک خود را به چه قیمتی اجاره بدهند یا بفروشند.
وجود مشاوران املاک در نقل و انتقال املاک انکار ناپذیر است اما تعداد زیاد مشاوران املاک که گاهی به بیشتر از 10 عدد در یک خیابان کوچک می‌رسد باعث افزایش دلال‌بازی و سوداگری در بخش مسکن شده است. از سوی دیگر چون حق کمیسیونی که بنگاه‌ها بابت معاملات اجاره یا خرید و فروش دریافت می‌کنند مستقیماً به قیمت این معامله مرتبط است این موضوع نیز باعث افزایش غیر متعارف قیمت‌ها و همراهی بنگاه‌ها با مالکان در قیمت‌گذاری بیش از ارزش ملک شده است. تنظیم قانونی برای حق کمیسیون و جدا کردن نرخ آن از نرخ معاملات می‌تواند تا حدودی معاملات مسکن را ضابطه‌مند کند و نقش بنگاه‌ها در تعیین قیمت را کاهش دهد.
